怎样区分诚意金还是预收房款

案例

日前，税务部门检查组组长老葛带检查组到A房地产开发公司进行例行检查。检查前的案头分析发现，A公司在被检查年度末存在大量其他应付款，“其他应付款”账户自然成了检查重点。

检查员小吉检查了A公司唯一一笔“其他应付款”明细账户，即“其他应付款——诚意金”，并按照账页上的凭证号随机调出其中3份收取诚意金的会计凭证，发现每份凭证后均附有向购房者收取诚意金的多张收款收据，每张金额从十多万元到几十万元不等。小吉弄不清这笔资金的性质，便向A公司财务部孔经理索要与购房者签订的收取诚意金的合同。孔经理仅拿来了2份诚意金协议，说是随意抽取的，可以说明情况。小吉发现两份协议的格式完全一样，主要内容均是：1.某人向A公司预订春润公寓X栋X单元XXX室，面积暂估为XXX平方米(最终以相关部门实际测量为准)，每平方米暂定价格为6000元;2.某人自愿支付5万元作为预订住宅室号的诚意金，A公司在收到该诚意金后为某人保留所订室号的住宅，不得擅自将某人所订室号的住宅订予他人，如擅自订予他人，除立即全额返还诚意金及利息外，还应向某人支付违约金3万元。诚意金协议签订的当日，两份协议的订房人都交付了诚意金，A公司同日开具了收款收据。

对此，孔经理解释说，这仅是双方就购房达成的初步意向，表示双方的诚意，所以叫诚意金协议。由于房屋的具体价格和面积未能最终确定，购房者仅是花5万元定个房号，不属于预收的房款，而且购房者有权退回诚意金，作为商品房买卖的正式合同并没有签订，诚意金不属于税法所规定的预收账款。

随后，小吉向孔经理索要了春润公寓的预售许可证，发现许可证的签发日期为被检查年度的7月，而2份诚意金协议的日期均是前一年的10月。小吉向孔经理提问，既然在被检查年度的7月就获得了预售许可证，为何被检查年度年末还有大量诚意金挂在“其他应付款”科目呢?孔经理说，这是公司后一批商品房项目收取的大量诚意金。

小吉将检查结果报告交给检查组组长老葛。老葛提示小吉检查中存在3个问题：一是抽查的样本量过少;二是没有抽查大额样本并进行必要的追踪;三是没有查阅商品房销售台账。于是，小吉随即抽取了A公司多笔大额样本并分别追踪至合同及销售台账，同时向多名购房者电话了解和核实签订诚意金协议的情况。在事实面前，孔经理终于说出了实际情况。

原来，春润公寓开工后，A公司为筹集资金，向购房者提前收取首付款，由于没有获得预售许可证，同时为回避因预收房款缴税，A公司抓住商品房卖方市场的主动性，将准备预收的首付款改名为购房者订房号的“诚意金”，采取签订“诚意金协议”的形式，并约定：购房者仅是花钱订个房号(认为房号不是商品房，不是预售房款);房屋的具体价格和面积未最终确定(诚意金协议不是正式的房屋购销合同);购房者可以随时退回诚意金(表示仅是一种意向性协议)。这样，从法律层面来看，由于A公司没有正式与购房者签订商品房销售合同，不仅逾越了取得预售许可证前不得预售房的鸿沟，而且由于不属于预售房而回避了预收房款需纳税的问题，最终达到预收大量房款无需纳税的目的。A公司在取得春润公寓预售许可证后，已将补收房款作为预收房款入账(至被检查年度末，春润公寓仍未能竣工交付)，但是没有将这部分挂在往来账上的诚意金转作预收房款。由于后期工程开工又收取了新的诚意金，让A公司找到了诚意金账户继续保留大量余额的理由。最终，A公司受到了应有的处理和处罚。

分析

上述案例给税务检查人员带来4点启示：

一是必须掌握与商品房交易相关的法律基础知识;

二是要能够识别各种新的经济行为可能涉及的税收问题;

三是能够识别换了新形式的偷逃税的老问题;

四是对一些不易识别或不能作出正确判断的经营行为及时报告上级部门，确保对相关涉税问题作出及时正确的判断。