抵偿债务产生的房屋使用权人是否享有优先购买权

[案情]

徐某与被告李某之女李婷于1999年经法院判决离婚，李婷享有房屋但须给付徐某价款50000元。2000年2月，徐某对上述生效判决申请执行，由被告李某全权代理李婷处理有关执行事宜。执行中双方达成和解：李某以其自有的一套住房给徐某居住使用进行抵算其女李婷应付的50000元，但对该房屋，徐某不得转让、出租给他人，也未约定使用期限。后徐某依和解协议实际取得该房屋的使用权，执行终结。2006年3月，被告李某将房屋出售给了陈某。徐某得知后诉至法院称：是李某擅自将房屋出售给被告陈某，其行为既是对原和解协议的反悔，也侵犯了其作为承租人的优先购买权。

[分歧]

审理中有两种意见：

第一种意见认为：徐某在获得房屋使用权时也付出了对价，双方应视为租赁合同关系，故应享有优先购买权。

第二种意见认为：双方不具有租赁关系的法律特征，故徐某不享有优先购买权。

[评析]

笔者赞同第二种意见。

1.优先购买权的法理分析

对于承租人的优先购买权，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”合同法第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此两法条均明确了享有优先购买权的前提条件是房屋存在合法的租赁合同关系。我国民法理论通说认为优先购买权是一种物权，而物权法中的一项基本原则就是物权法定主义，意指物权的种类和内容由民法和其他法律统一确定，不允许当事人依自己的意思创设、变更。即除法律有明文规定的物权外，当事人不得任意创设物权，也不得变更法律所规定的物权的内容。贯彻这一原则至本案，原告徐某如认为其享有承租人的优先购买权，必须要与房屋所有权人李某存在租赁合同关系。

2.本案中房屋使用权的法律特征

原告徐某主张虽名义上为居住使用涉讼房屋，但实际上就是租赁关系，主要是基于和解协议约定其在拥有使用权的同时付出了对价，即其对李婷债权的减少。因此其要求以承租人的身份享有优先购买权。此种基于抵偿债务而拥有的房屋使用权性质如何确定成为本案的关键。通过分析其权能，笔者认为这种权利性质应属债权的用益权范畴，主要是指依债权合同而就他人的土地、建筑物等而享有的占有、使用、收益的债权性权利，典型的债权用益权是基于租赁合同、借用合同而产生。本案中徐某拥有的使用权则是基于和解协议而产生，被告李某赋予徐某房屋的使用权以抵偿其女李婷所应负担的债务。因为和解协议的债权合同性质，由此产生的使用权性质当也属债权用益权范畴。鉴于物权法定的限制，并不是同一范畴的权利能产生同样的物上权利，而须严格符合优先购买权这一物权的法定条件，即存在租赁合同关系。故仍须分析租赁合同的法律特征，以确认其是否存在享有优先购买权的基础。

3.徐某不是承租人，不能享有优先购买权

合同法第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”不难看出租赁合同的合同目的，对于出租人来讲，其出让使用权的目的在于获取租金；承租人则是在于通过占有租赁物而使用、收益。其次，租赁合同作为合同法上的几种有名合同之一，在订立合同时如有租赁的意思表示，则一般都应明确表示有“租”之涵义，同时也应含有租赁合同的主要条款。本案中，和解协议的约定在于李婷之债的抵偿，并未有租赁之意思表示，也不符合租赁合同的法律特征。故鉴于物权法定的原则，这两种债权用益权不能产生相同的物上权利。因此，笔者认为，本案中原告不能享有承租人的法律地位，故也就不能享有优先购买权。