次承租人是否存在优先购买权

一、次承租人是否存在优先购买权

1.转租合同对出租人具有约束性。由于租赁关系是一种信赖关系，次承租人对房屋的使用、收益行为对出租人所有权的限制，多国法律均对转租有所规制。我国民法典第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，次承租人的租赁权必须建立在出租人自由处分物权的基础上，符合意思自治原则，同时为法律规定所认可。转租关系虽然是发生在次承租人和承租人之间的租赁关系，但其合法基础在于出租人赋予了承租人转租的权利，因所有权人自我设定权利负担的行为而扩张了租赁合同的相对性，使转租合同对出租人具有约束性。

2.次承租人实际占有、使用房产，赋予其优先购买权具有可操作性。承租人通过租赁关系取得房产的占有、使用、收益权，在出租人同意的前提下，将权利再度转让给次承租人，产生了权利的效力延递，次承租人据此形成了对房产的实际占有。由于承租人通过转租合同让渡了对房产的占有，已经不再占有房产，次承租人实际占有房产符合民法典第四百五十八条规定的基于合同关系产生的占有情况，而次承租人的占有状态也为出租人所认可，次承租人是房产的实际使用收益人，赋予其优先购买权更有利于实现物权统一和法律关系的稳定。

3.符合公平保护的现实需要。优先购买权制度设计的首要目的是保护居住生存权。在房产被转租的情况下，次承租人才是房产的实际使用人，如果局限于原租赁合同的相对性，不承认次承租人的优先购买权，便违背了优先购买权设立的目的，不能实际发挥该制度的效力价值。不管是出于营利还是原租赁需求发生变化，既然承租人已经合法转让其使用权利，对房产的实际需求应当弱于次承租人，房产对次承租人来说则具有更大的使用价值。

二、优先购买权的行使期间如何确定

关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)第十一条

优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理;没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准;

(二)通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日;

(三)转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;

(四)转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

在民事合同关系中，租赁房屋一般是为了满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长时间居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的情感和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系，因此法律有必要赋予承租人优先购买的权利，以维护其对房屋所具有的正当合法权益。