买卖不破租赁是否是强制性规定?
一、买卖不破租赁是否是强制性规定?
属于强制性规定,这是合同法明确规定的,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。对于房屋租赁合同而言,房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权转让给第三人时,房屋所有权的变动,不影响租赁合同的效力,租赁合同不当然终止,受让人应该继续履行原合同的权利义务,即新房主成为新的出租人,继受原出租人的权利和义务。即使房屋受让人不知道该租赁合同存在,该租赁关系仍能对抗受让人。
三种例外情形包括:
1、当事人在签订租赁合同时有相反约定的;
2、房屋出租前已设立抵押权,因抵押人实现抵押权发生所有权变动的;
3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的,由人民法院强制拍卖过户的。
二、保全的财产能否适用买卖不破租赁?
财产保全与租赁竞合,指在同一标的上同时存在财产保全和租赁,二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决,尽管法律没有明文规定应怎么处置,并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看,买卖的行为也是发生于后,按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。但如果这样执行,法院查封的威严则毫无是处,因此关键要看二者哪个成立在先。若租赁先于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约当然地适用于债权人,对债权人具有法律拘束力,因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。
若租赁后于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约并不适用于债权人,除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权,承租人明知承租的房子有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁契约,由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的,则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。
综上所述,买卖不破租赁是日常生活中,人们遇到的的一个重要原则,其由合同法明确规定,具备强制效力。不动产因为买卖赠与过户的,受让方不得擅自解除租赁合同,承租方能够继续使用不动产。除非是不动产之前存在抵押或者查封的情况,这样就不能适用这个原则。