买卖不破租赁承租人与次承租人都享有优先购买权吗？

一、买卖不破租赁承租人与次承租人都享有优先购买权吗?

是的，都享有，但两人在优先次序的比较上应该有所不同。承租人通过房屋的出租和转租，赚取之间的差价而谋取经济利益，他的行为更多的表现为一种经营行为。而次承租人租赁此房的目的是用于自己居住，是出于保障自己生存需要的一种行为。从法律的原则上讲，保障人的生存权是第一位的。

此外，从促进物的利用效能来讲，次承租人是该房屋的实际占有者和使用者，由次承租人享有此房屋的优先购买权，增加了此房屋的利用效率，可以避免浪费无谓的社会成本。

二、买卖不破租赁的适用范围是什么?

从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。

《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。

《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。

《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力”。即依日本民法，租赁经登记后，有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定，该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。”

我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。

买卖不破租赁的原则之下，不动产的转让并不能对抗其承租人，但是如果是在不动产进行买卖之后生效的租赁合同，那么该合同是否具有相应的法律效力应当由不动产的受让人进行追认，如果不予追认的，那么该合同就无效，以此造成的损失，应当由不动产的出让人承担。