城市房屋租赁登记制度的意义

物权法通过厘清物权原因行为和物权变动行为的关系，正确定位物权登记的意义，重构了我国物权登记制度。在此背景下，与高度物权化的租赁权紧密相关的城市房屋租赁登记制度的意义，有待重述。根据城市房地产管理法第五十四条，城市房屋租赁应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。如此规定的目的是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”，在实施过程中，其意义更被明确为加强治安消防管理等等。而事实上，城市房屋租赁登记制度除了上述行政管理上的法律意义外，其民事法律意义更为丰富。下面结合两个简约案例予以说明。

案例一

甲将房屋出卖给乙后，房价大涨。甲即与丙私下假签落款较早的租赁合同。随后，丙诉诸法院，主张优先购买权，要求确认甲乙的房屋买卖合同无效。

案例二

甲2005年将其所有的商厦抵押至银行融资，2006年将该商厦出租给弟乙。此后，甲无法偿还到期银行贷款，银行诉诸法院要求实现抵押权。甲私下与乙签订了一份始自2004年的长期低价租赁合同，并交法院。

案例一中，甲通过“假造”的承租人丙主张承租人优先购买权，达到了恶意确认甲乙房屋买卖合同无效的目的，其效果与“一房多卖”大同小异。原本，赋予承租人优先购买权和“买卖不破租赁”规则一样，是为了加强对弱势承租人利益的保护。因为有如王泽鉴先生所言：“居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要。”同时，让承租人在同等条件下优先购买出租房屋，也有利于房产价值的充分开发利用。但在该案中，承租人优先购买权却成了甲恶意规避法律的工具。如果配合物权法统一不动产登记制度的改革，规定承租人的优先购买权必须以租赁登记为依据，则可以对这种恶意行为予以有效控制。同理，“买卖不破租赁”规则下，买受人获得全面处分买受房屋的合法权益，也可以根据租赁登记制度取得更为充分的保护。此外，现行法律对于承租人优先购买权的效力范围并没有明确，除了可以据此确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效外，承租人在同等条件下是否可以主张直接与出租人签订购房合同？如果取肯定性的法律政策，那么租赁登记同样也是一个至关重要的依据。

案例二中，甲与弟乙伪造始自2004年的租赁合同，恶意利用担保法第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”的规定，侵害了抵押权人的合法权益。因为根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条的规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”法院审理时，如果不能对租赁合同生效的真正时间进行确定，那么根据该伪造的租赁合同，确认租赁合同对于受让人的拘束力，则对于抵押权的充分实现是存在重要影响的。

从上面两个案例的简要分析我们可以看到，租赁权的登记问题对于平衡承租人和新所有权人之间的利益冲突，维护正常市场交易秩序，至关重要。现行的租赁登记备案制度在放松流动人口管制，取消收容遣送制度后，能发挥的行政管理功能极为有限。因此，有必要重述我国城市房屋租赁登记制度的意义，在未来的不动产统一登记立法中，赋予租赁权以登记公示公信的物权功能，更好的配合承租人优先购买权及买卖不破租赁制度的实行。具体操作则可以秉承物权法的精神，实行自愿登记和形式审查原则，不登记的租赁权仅赋予债权效力，不予以物权化保护，登记机构只对出租人或承租人提供的书面租赁合同等资料进行必要的形式审查。