房价是怎么确定的

多年来，地方政府的惯性思维是这样的：地权在我这，盖房子是你们的事儿，我卖地就行了，至于其他的，跟我不相干。多么简单粗暴!

这不，2016年又要让农民工来接盘，现实却狠狠地打脸了：二线城市有房的人已经买了多套了，买不起的真是买不起。

真实的房价是这样的

《建筑工程施工预决算》规定了住房从设计、施工的定额预算。不会有太大的出入，至于工程设计费一般也就是7%上下。所以一个项目的成本，从设计之初基本上就出炉了。通常的房价包含了以下这几部分：

土地出让金;

教育附加及开工手续之类的许可证费用;

税收和城市增容;

人防工程设施费;

土地勘察和环评费用等。

我们常遇到小区地下车位无法办理产权证，原因就是很多地下车库是人防工程改造的，买车位相当于长期租赁。

上述费用除了土地出让金需要通过招拍挂来确定以外，都是已经明确的的。

曾经有开发商表示：“只有15%的钱，一个项目就能开工，这15%的钱全都是为了办理各种手续和许可证的费用，其他都可能欠着”。

土地出让金，成为房价的大头!这在一线城市表现尤为明显，即使是在死郊区，那也是寸土寸金的节奏，北京三环以内，房价的70%给了土地出让金。

土地财政停不下来

由于土地出让金是地方财政主要的非税收收入来源。土地出让金的逐年提高，成为地方政府招商引资的重中之重，不过为了“可持续发展”，卖地也出现了新的变化：“只租不卖”。

土地出让一般按照下面的流程来进行：

某地某镇以4万元从农民那里征地，镇政府按8万元转给县里，然后县里以48万万元卖给开发商。而这只是上世纪90年代的价格。至于现在的行情，亲们早就耳濡目染了。

农民进城的真相：

农民进城成为这个岁末年初的热词。经济发展的趋势是城市化，农村人口向城镇迁移是大势所趋，问题的关键是：前邪念弄明进城打工是被创富动力吸引，他们在城市能买房安居，既有购买力也有现实需求。而现在，政府让农民进城却是增加了福利因素，让那些缺乏创富能力的农民进城买房。低首付、公积金、买房补贴等措施。至于农民的就业和还贷能力有人考虑过么?

工程分包的秘诀和听任大炮的劝

土地出让金是开发商最大的一笔支出。搞房地产，开发商的精明你想不到。为了提高土地出让金，地方政府允许中标后缓交，以吸引更多买家。这样以来，工程层层转包变开始风行。为什么开发商不自己干而是要给别人分一杯羹呢?因为开发商要把开发成本通过层层转包来分担出去。而开发商自己的流动资金和预收房款就可以用来拿地，剩余部分再做开发。这就是杠杆的原理，以很小的资金撬动大的项目，滚动开发，坐收土地增值的红利。“预售”和“期房”就是为了适应这一需求而出现的。

而一旦开发商资金链出现问题，受损的就是小老百姓和银行了，因为他们的钱都是打这两处来的，银行还可以找补回来，而小老百姓，能怎么整!

最后，说一说任志强吧，任大炮说话不中听，热闹了不少人，但是他的人品比谢国忠之流好得多——从不撒谎。买得起就买，房价是中国GDP的定海神针，反正银行利息也不高，凑出了首付就买吧。几年下来，通货膨胀也能找补回来了。而谢国忠当年大汉楼市崩盘，房价回归，现实呢?

当前的现实是，流动人口仍在增加，实际购房需求仍十分旺盛，只不过被房价和政策的闸门给挡着，投资需求也在观望，他们都在盯着楼市。时机一旦成熟，开发商不用费力营销了，售楼处都会被挤爆。