租金收入的概念及确认方法有哪些

企业在日常经营活动中，常会把闲置的房产、机器设备等有形资产租赁给其他企业或个人使用，相应地收取一定金额的租金。在不同的租赁情形下，收取的租金收入在企业所得税上如何确认，这是广大纳税人普遍关心的问题。我们将依据相关税收规定对租金收入企业所得税汇缴政策作一简要解读。

一、租金收入的概念

根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其它有形资产的使用权取得的收入。由此可见，让渡非有形资产的使用权取得的收入，不属于企业所得税法所称的租金收入。

例1：某居民企业有一块闲置不用的露天场地，为提高资产使用效率，企业将该场地租赁给某驾驶员培训中心作为驾驶员培训场所，并按规定收取一定的租赁使用费。该居民企业取得的收入是何种性质的企业所得税收入。

答：根据企业所得税法有关租金收入的概念判断，租金收入是指各类有形资产的租赁收入。而场地租赁属于让渡无形资产使用权的经济行为，因此，场地租赁收入属于企业所得税法上所称的特许权使用费收入。

二、租金收入的确认方法

根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。换句话说，无论租赁劳务是否发生，也不论合同约定的承租人应付租金的当日是否实际收到租金收入，均应按照合同约定的承租人应付租金的日期按应收金额确认租金收入。

为均衡企业税收负担，减少企业资金占用成本，国家税务总局在2010年对上述租金收入确认方法作了进一步完善。根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)规定，租赁合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租赁期内，出租人可对上述已确认的收入根据收入与费用配比原则，分期均匀计入相关年度收入。

需要说明的是，为加强税源的源泉控管，对在我国境内设有机构场所，但不采取据实申报缴纳企业所得税的非居民企业，以及在我国境内未设立机构场所，但有来源于我国境内所得的非居民企业，其提前一次性收取的跨年度租金收入，不得分期均匀确认应税收入，而应按照合同约定的应付租金日期一次性确认租金收入。

例2：2011年1月1日A企业将房屋租赁给B企业使用，租赁期限为3年，每年租金100万元，租赁合同规定2011年1月提前一次性收取3年租金300万元。A企业如何确认租金收入。

答：根据现行政策规定，A企业可根据收入与费用配比原则，2011-2013年，每年确认租金收入100万元。

例3：2011年1月1日A企业将房屋租赁给B企业使用，租赁期限为3年，租赁合同规定2011年1月1日收取租金240万元，每年年末等额收取租金20万元。A企业如何确认租金收入。

答：虽然A企业签订的是跨年度租赁合同，但租金不是提前一次性收取。因此，A企业应按照合同约定的应付租金日期确认租金收入，而不得每年均匀确认租金收入100万元。

三、与租金收入有关的成本费用的扣除

企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。据此，企业为取得租金收入所发生的合理的成本费用等支出，准予在税前扣除。

值得关注的是，对于提前一次性收取跨年度租金收入，且租金收入分期均匀确认的，需要按照收入与费用配比的原则，扣除与当期确认的应收收入相匹配的成本费用等支出。

例4：2011年1月1日A企业将房屋租赁给B企业使用，租赁期限为3年，每年租金100万元，租赁合同规定2011年1月提前一次性收取3年租金300万元。A企业此项租赁业务2011年可准予税前扣除多少营业税(不考虑城建税、教育费附加等税收因素)。

答：根据营业税相关规定，A企业在提前一次性收取3年租金的当期，需要按照租金收入300万元一次性缴纳营业税15万元。但根据收入与费用配比的原则，A企业2011年确认租金收入100万元时，只能扣除营业税5万元。

常见问题解答

⒈某企业2010年10月1日对外签订固定资产租赁合同。租赁合同规定，租赁期限为1年，每月租金1万元，合同签订日提前一次性支付租金12万元。该企业如何确认租金收入。

答：该企业可根据收入与费用配比原则，在租赁期限内，将租金收入分期均匀计入相关年度。即2010年度确认租金收入3万元，2011年度确认租金收入9万元。

⒉境外某公司(在境内未设立机构场所)将其拥有的境内某处房产出租给境内居民企业使用。租赁合同规定，租赁期限为3年，租金提前一次性支付100万元。该香港公司收取的租金收入如何计算缴纳企业所得税。

答：境外公司提前一次性收取的跨年度租金收入，不适用分期纳税办法。因此，在应收租金当日，该香港公司应将一次性收取的100万元租金收入按照实际征收率计算缴纳企业所得税。