承租人仅要求优先购买其承租的部分房屋,法院应否支持

在现实社会中，经常出现这种房屋纠纷问题，就是出租人出卖整栋房屋的，承租该房屋之一部分的承租人是否享有优先购买权。由于法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，出租人没有法律义务让承租人行使优先购买权。那么，承租人要求优先购买部分房屋是否受到法院支持？若悠网小编在本文为大家具体解惑。

部分房屋的承租人要求优先购买整栋房屋

申强在某城市工作。由于单位没有提供宿舍，申强租赁了当地居民符双民的三居室房屋中的一间居住(符双民自用其余的两间)。双方签定了书面的租赁合同，约定:租期1年，自2009年3月至2020年3月;租金每月600元，按季度交纳;承租人不负担水电费、取暖费等其他费用。2009年7月，符双民打算出卖该房屋，单位同事厉秋堂打算购买。双方经协商后签订了房屋买卖合同。申强获悉后认为，符双民出卖房屋时未通知自己，侵犯了自己的优先购买权，要求符双民解除与厉秋堂的房屋买卖合同，自己愿以同等条件购买该房屋，遭到符双民的拒绝。双方经协商未果，申强向人民法院提起诉讼。

承租人仅要求优先购买其承租的部分房屋法院应否支持

本案涉及到的是出租人出卖整栋房屋的，承租该房屋之一部分的承租人是否享有优.先购买权的问题。最高人民法院佚于贯彻执行<民法通则>若干意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据上述法律规定，所谓房屋的优先购买权，是指房屋承租人在出租人出卖所租赁房屋时，同等条件下有优先于第三人购买所承租房屋的权利。其特征包括:(1)基于法律的规定。(2)是一种物权性质的请求权。(3)是一种附条件的形成权。即优先购买人依自己一方的意思，形成以出租人与第三人同等条件为内容的契约，无须出租人的承诺。(4)具有专属性。此权利仅属于承租人本身。

在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，在可以分割出卖的情况下，出租人是分割出卖，还是整体出卖。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由:超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。

出租人整体出卖房屋，承租人行使优先购买权，有利于维护交易秩序的稳定，兼顾出租人和承租人利益，符合优先购买权的立法精神和目的。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下，卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。基于承租人承租出租人房屋的事实前提，故法律规定承租人的优先购买权。出租人整体出卖房屋时，在同等条件下，承租人享有优先购买权，照样对出租人利益不构成影响，相反能兼顾承租人利益，使租赁房屋不因出租人出卖房屋受任何影响，符合优先购买权的立法精神和目的。在本案中，出租房屋整体出卖，出租人应在出卖前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人申强享有优先购买权。出租人出卖房屋时，并未通知承租人，侵犯了承租人的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。