成都二手房买卖合同三大问题与应对措施

市场经济是契约经济，合同在市场中的作用不言而喻。为此，记者对买卖合同进行了调查。作为消费者想事先看合同本应是一件简单的事，却遭遇到意想不到的困难。多数中介机构对记者的答复是，不买房就不能看合同；还有的说是“公司机密”；有的说“总部才有”；有的明确表示“不对外公布”……二手房购房节上的某中介说，他们使用的是“政府统一印制的合同”，而对记者但求一观的要求，中介方却拒绝出示。玉林的一家中介表示，合同现场看看可以，但绝对不能带走。记者到一家大型中介公司的总部去“观摩”合同，也遭到拒绝，只是其公司经理反复称，他们的合同很规范，曾受到哪些部门的好评等等。结果，记者往返跑了40多家中介机构，费尽周折，只搜集到10多份二手房购房合同，就是这10多份合同里，还有5份是从二手房的买方或卖方那里“曲线”获得。问题1：文本格式不统一从记者搜集到的10多份二手房合同中可以看出，目前多数中介使用的合同均由自己自行制定，但可分为两类：第一类是委托代理协议，即由中介分别同买卖双方签订《委托代理购房协议》和《委托代理房屋出售协议》；第二类是房屋买卖合同，即买卖双方签订的《房屋购销合同》。令人惊讶的是，即使同一类合同，也是大相径庭：相对详尽的，合同有4页，而简略的只有1页。对于第二类房屋买卖合同，大部分是三方合同，即中介作为丙方参与合同签订；但也有两份是买卖双方直接签订的两方合同，从这样的合同中，看不出中介方有任何权利和义务。问题2：中介方责任不明仔细推敲上述两类合同，发现有一个共同的弊病：缺乏对中介方违约责任的界定。在记者见到的所有合同中，都规定了买卖双方的权利和义务，但几乎所有的合同都“豁免”了中介方的违约责任，即使有规定，也形同虚设。如一份《委托代理房屋出售协议》对中介的义务是这样约定的：“乙方（中介方）应该尽快为甲方寻找买主，并提供免费的咨询服务”、“乙方进行的广告宣传，不向甲方索取任何费用”、“乙方监督甲方履行合同”。可以看出，这些条款貌似不偏不倚，实则毫无意义，对中介方没有任何约束，对卖方也起不到任何保护作用。造成这种情况的原因很简单：既然合同是中介自己拟定的，当然犯不着跟自己过不去。某中介机构的负责人坦承：他们是在确保违约行为不可能发生的情况下，才把这些条款写到合同中。另一位姓江的经理说，以前公司制定的二手房合同中有一些中介方的违约责任，但带来了不必要的麻烦，后来公司“幡然醒悟”，没有继续“画蛇添足”。问题3：细节不详引发“后遗症”记者手中的二手房合同中，很多只有区区一页，各种事项的约定能省就省，能简就简，对价值动辄数十万元的二手房这种大额消费品来说，实在过于粗糙和简单。细观合同，可以发现很多极易引发纠纷的事情，合同中要么没有规定，要么表达含糊。不少买主签完合同，才蓦然发现一大串问题接踵而来，如：卖方拖欠物业管理费，退不到预付款，中介收取不合理费用，买了共有住房导致扯皮不断，因为交房条件未约定，导致买到一个“烂摊子”等等。业内人士段先生举例说，目前房屋面积有两种算法，一种是带公摊部分的建筑面积，另一种是不带公摊部分的建筑面积，但在几乎所有的二手房买卖合同中，只有一个“建筑面积”，部分买方误认为这是不带公摊部分的建筑面积，但实际上并非如此。可以说，这些“二手房后遗症”的主要症结就是过于粗糙的二手房合同。保障1：使用示范合同买卖二手房少不得与中介打交道，尽管如今市面上有很多版本的代购、代销合同，但成都市经纪协会为了规范房产中介，早已制定出一份针对买方、卖方和中介三方的示范合同，并要求该协会的22家成员单位使用该合同。在这份合同中，除了对房屋买方、卖方进行责权约定以外，还对中介方的权力和义务作出了明确的条款约定，同时对不少容易忽视的细节问题也作出了约定。因此消费者在成都市交易中心负一楼的二手房交易常年展场中，委托展场内的中介选购或出售二手房时，可以要求他们使用该标准合同。