如何处理商品房预售合同纠纷

原审上诉人朱某诉原审被上诉人某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2004)沪一中民二(民)再终字第11号

抗诉机关上海市人民检察院。

原审上诉人(原审被告)朱xx，男，1959年9月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴县皋埠镇藕圹头村，现住上海市松江区洞泾镇洞北小区3号楼109室。

委托代理人沈元明，上海市泰吉律师事务所律师。

原审被上诉人(原审原告)上海振亭房地产开发有限公司，住所地上海市松江区九亭镇沪亭南路208弄162号。

法定代表人曾振波，总经理。

委托代理人王xx，上海中汇律师事务所律师。

委托代理人朱x，上海中汇律师事务所律师。

原审上诉人朱xx与原审被上诉人上海振亭房地产开发有限公司(以下简称振亭公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于二○○四年二月二十五日作出的(2003)沪一中民二(民)终字第1297号民事判决，已经发生法律效力。上海市人民检察院于2004年8月19日对本案提起抗诉。本院依法另行组成合议庭，于2004年11月19日公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派上海市人民检察院第一分院代理检察员方珠敏出庭支持抗诉，原审上诉人朱xx及委托代理人沈元明，原审被上诉人振亭公司的委托代理人王xx、朱x到庭参加诉讼。本案在审限届满之前已经依法办理了延长手续并已获得批准。本案现已审理终结。

原一审认定，振亭公司与朱xx于2000年11月9日签订《上海市内销商品房预售合同》，合同约定：朱xx向振亭公司购买振亭公司开发建设的，座落于松江区九亭镇沪亭南路208弄《振亭·悦景苑》小区192、196、198号，建筑面积为230.79平方米的商住商品房，房屋总价款为人民币(下同)692，370元。双方对购房款的支付方式约定为：朱xx于2000年11月8日支付振亭公司购房款200，000元、同年12月5日支付200，000元、同年12月20日支付200，000元、同年12月31日支付90，000元、交房时支付2，370元。合同第七条约定：“朱xx如未按合同约定的时间付款，振亭公司有权按逾期应付款向朱xx追索逾期利息。逾期超过90天后，振亭公司有权选择第1种方案追究朱xx的违约责任：朱xx除支付逾期利息外，还应按逾期应付款的20%向振亭公司支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，振亭公司于2000年11月23日将涉案合同向有关部门进行了预售登记。朱xx于2000年11月27日支付振亭公司购房款50，000元，振亭公司向朱xx出具收条1份。2003年2月17日振亭公司向朱xx发出通知，要求朱xx于2003年2月25日前到振亭公司办理交款手续，否则视为放弃购房的权利。双方因此而发生争议，振亭公司遂于2003年5月12日向一审法院提起诉讼，要求解除其与　　朱xx于2000年11月9日所签订的《上海市内销商品房预售合同》;其返还朱xx购房款人民币50，000元。

原一审认为，振亭公司、朱xx签订的《上海市内销商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，应当认定为有效合同。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，朱xx除已付50，000元购房款外，未能按合同约定的期限支付其余购房款，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项的规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”。振亭公司自2003年2月17日向朱xx催告履行至振亭公司于2003年5月13日向法院提起诉讼已近三个月，但朱xx在此期间仍未履行。《中华人民共和国合同法》对权利人催告义务人履行债务的期限未作明确规定，振亭公司的催告行为发生在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)实施之前。因此可视为振亭公司已给予朱xx合理的履行期限。朱xx迟延履行合同主要债务，经振亭公司催告后在合理期限内仍未履行，故振亭公司可以依法行使法定解除权。原一审法院审理后于二○○三年十月十五日作出判决：一、解除振亭公司和朱xx于2000年11月9日所签订的《上海市内销商品房预售合同》;二、振亭公司于本判决生效后十日内返还朱xx购房款人民币50，000元。案件受理费11，933.70元，由朱xx负担。

判决后，朱xx不服，向本院提起上诉认为：1、双方在签订预售合同时付款方式部分即合同第六条的文字尚处空白，上诉人就在预售合同上签了名，现合同第六条是被上诉人在上诉人签字后填入的，具体内容未征得上诉人同意，具体填写的内容与双方签订合同的时间也有矛盾;2、根据双方所签订的预售合同，被上诉人无权单方面主张终止合同，原审法院错误适用合同法94条的规定。要求撤销原判，发回重审或依法改判。

振亭公司辩称：1、预售合同书写时双方都在场，是双方真实意思表示，应为有效，朱xx认为其有添加行为应提供证据证明;2、朱xx迟延付款构成违约，其书面催告给予朱xx合理履行期限后，朱xx仍未履行，其有权解除合同。要求维持原判。

原二审认为，朱xx与振亭公司签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，原审法院认定有效，应属正确。对于该有效合同，双方当事人理应按约履行。朱xx除已支付50，000元购房款外，未按约支付其余房款，故朱xx已构成违约。朱xx称预售合同第六条是振亭公司以后填入的，对此，朱xx并未提供充分、有效的证据予以佐证，不予采信。振亭公司于2003年2月17日向朱xx发出通知要求朱xx履行合同，后朱xx并未履行，在此情况下，振亭公司要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应当予以支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。

抗诉机关认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项规定：“当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”。即当事人一方迟延履行主要债务，债权人必须是在“经催告后在合理期限内仍未履行”时才能行使法定解除权。根据此条规定精神，当事人的违约行为必须是在导致合同目的不能实现时才能解除合同。虽然该条款未对催告的合理期限作明确规定，但根据司法解释第十五条第一款关于“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”的规定，振亭公司要求解除合同，必须经三个月的合理催告期限。本案中振亭公司于2003年2月17日向朱xx发出书面催告函，要求朱xx同年2月25日前履行支付购房款义务，至振亭公司向法院提起诉讼时的期限，也未到三个月的法定期限，故振亭公司要求朱xx解除《商品房预售合同》并不符合法律规定的条件。