商品房预售合同的备案及效力补正

若无备案，无预售许可证明，合同将如何?

商品房预售合同，是非丝丝相扣;凡事均应定性、定量二个角度分析。

合同成立后效力究系有效还是无效?在符合某些条件时，法律上能否予以补正以此减少合同交易风险?法律若设置了补正救济制度，补正的节点便凸显出来。

一旦错失节点，诉讼便居于‘挨打’局面，即使左掩右挡，难免鼻青脸肿。

一.商品房预售合同的效力与备案有无牵连性?

该问题下不再赘述合同效力的分类及合同法规定的无效情形，让我们植入关键法律条款：

《合同法解释一》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其其他物权不能转移”。

《商品房买卖合同解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外”

即，备案是否成为否决合同效力的要件?关键在于当事人是否以此项为“附条件”，与行政备案并无直接关联。

如无约定，则未登记备案对合同不产生影响;若有约定，则应按约定处理，但注意例外情形：一方当事人已经履行合同主要义务，对方当事人业已接受，当事人再以未按约定为由主张合同未生效，法院不予支持。

至于当事人是否有恶意阻却条件成就行为，则按照“附条件”法律相关规定进行处理。

二.《商品房买卖合同解释》第2条与《合同法解释一》关于商品房预售合同效力补正时间审查认定关系。

该问题主要细分节点设置的争议，究系“起诉前”还是“一审法庭辩论终结前”?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

《合同法解释一》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”

根据该规定，审批手续、补正手续确定在一审法庭辩论终结前。《商品房买卖合同解释》将取得商品房预售许可证明的最迟时间规定为起诉前。两部司法解释存在差异，应以《商品房买卖合同解释》为准。因为《商品房买卖合同解释》是后生效的司法解释优先于前生效的《合同法解释一》，是对特定标的物买卖的规范，其与《合同法解释一》是特别规范与一般规范的关系。