买二手房要注意哪些房龄问题

很多人在买二手房的时候注意到了地段、配套、户型、小区环境等等因素，却唯独忽视了房龄!其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都产生影响。所以我们在买二手房的时候，一定要问清楚房龄。

一、房龄与贷款

首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房最终能贷多少款，是由评估值决定的。

评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应的缩短，这样会影响对房屋的评估。

土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。

而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。

其次，房龄越大，你能贷款的年限就越短。

一般来讲，二手房的贷款年限要看三个因素：房龄、贷款人年龄以及规定的最高年限。通过这三大因素算出来的贷款年限，取最短的。

二手房的话，商贷年限为50年减去房龄(各银行有差异);砖混结构公积金贷款年限为47-房龄;钢混结构公积金贷款年限为57-房龄。

二、房龄与升值

房龄影响升值空间。

一是因为房龄大的房屋一般位于市区较好的地段，房屋周边配套十分完善，价格也接近峰值，几乎很难找到新的配套规划刺激它迅速升值了(教育地产另当别论)。

二是随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗绣坏等，可能会影响房屋的价值。

三是因为房龄大的房屋出手困难，转手困难的话对于投资也是很不利的。

四是房龄大的楼所在的小区相对老旧，绿化率较低，这也会影响老小区未来的升值。

三、房龄与成本

房龄大意味着有效使用年限的缩短，这就意味着购房成本的提升。

同时，房龄太大的话，房屋维修费用相应增加，物业的维护成本也会大增。房子太老，管道老旧，很容易发生上下水不通的问题。

四、房龄与土地

目前住宅的土地使用年限为70年。如果二手房房龄较大，说明其土地使用年限就相应缩短了，甚至很快就到期了。

关于土地使用权到期后，是自动免费续期还是继续承担土地使用费，目前还没有定论。

综上所述，买二手房不应该忽视房龄，特别是要贷款买房的朋友，尤其要注意房龄问题，大部分银行都不会贷款给房龄超过30年的房子。