购房者如何成功退房？

随着房地产市场的不断发展，购房者的购房心理日趋成熟。随着房价日趋理性，购房者在购买的房产不符合当初的要求时，多数选择退房。买房的时候，销售小姐个个舌灿如花，如果您想退房，把人家进了口袋的佣金里再挖出来，那就等着遭冷遇吧。购房者如何成功退房，成了很多购房者的关心问题。
案情回放：
申先生一家共有七口人，虽然原住房面积很大，但由于只有一个卫生间，而家里人口较多，生活起来总是不太方便，尤其是早上上班前，情况更糟，于是申先生决定购买一套商品房。
经多方比较，申先生看中一套位于南京集庆门附近的房屋，屋内有两个卫生间，一个在客厅，另一个在主卧室内。随后，申先生与开发商签订了《南京市商品房买卖契约》(示范文本)。该合同中附有房屋平面图，平面图清晰表明申先生购买的房产有两个卫生间。
1年后，开发商向申先生签发入住通知书。申先生到现场看房时发现，主卧内的卫生间没有了，申先生立即向开发商提出了质疑。开发商称原设计存在一定的问题，设计单位要求变更设计，因此它们并无责任。
申先生认为开发商的说法没有道理，因为合同中有明确约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”申先生多次与开发商协商无果的情况下，便委托律师向法院提起诉讼要求退房并要求开发商予以赔偿。
律师点评：
入住新居后，有些买房人发现房子并不像自己想像的那样好，失望之余便要求退房。但在现实中得到法院支持的退房案例却并不多。究其原因，主要是购房者缺乏必要的法律知识和操作技巧。
针对申先生所遇到的案件来说，按《商品房销售管理办法》第24条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。本案中，开发商变更房屋设计，减少卫生间，却未通知房屋买受人申先生，按照法律相关规定和合同约定，申先生有权退房，并可要求开发商承担赔偿责任。
购房者可以退房的理由：
1)实测面积与合同约定面积误差超过3%。（另有约定的按约定）
2)开发商逾期交房，经催告后仍不能交房，开发商构成根本违约。
3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向又未征得购房者的同意。
4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的。
5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6)不能或不能按期办理产权过户的。
7)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8)合同中约定的其它退房条件出现时。
退房的具体程序：
如果购房者想要退房，买卖双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，应当按照以下程序进行。
第一步：购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的，可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。
第二步：办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款，并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续
第三步：开发商退还房款。开发商应当在购房者发出退房通知后将全部购房款返还给购房者，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。
如何向开发商主张赔偿损失：
由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等。如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，不足部分可另行要求赔偿。
因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等项原因导致退房的，开发商无过错的，开发商不承担赔偿责任。