商品房预售流程

1、满足商品房预售的条件要求

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》及《河南省城市房地产开发经营管理条例》的规定，商品房预售实行预售许可证制度，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：a、具有房地产开发企业资质证书;b、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;c、持有建设工程规划许可证和施工许可证;d、工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;5、法律、法规规定的其他条件。开发经营企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，申请企业需要提交以下证件：a、商品房预售许可申请表;b、开发经营企业的营业执照和资质等级证书;c、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;d、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;e、工程施工合同及关于施工进度的说明;f、商品房预售方案，应当说明商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。房地产管理都门在接到申请后，应当查验有关证件和资料，进行现场查勘。经审查符合预售条件的，应当在接到申请后7日内核发《商品房预售许可证》。对不符合条件的，应当书面通知预售人并告知不予核发的理由。未取得《商品房预售许可证》的，预售人不得进行商品房预售。

2、订立预售合同

房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照当地房地产管理部门制定的示范文本，与预购人订立预售合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方的违约责任等，商品房销售推行商品房买卖合同示范文本，计算商品房面积，应当执行国家房产测量规范标准。

3、银行对商品房预售合同的进行审查(需要办理按揭贷款时)

银行首先审查房地产开发商的主体资格及资信状况，包括营业执照、企业批准证书、合资或合作合同、公司章程、近期财务报表、验资报告等。其次，银行对按揭标的物工程进展情况、坐落位置、销售价格等项目进行审查，要求房地产开发商提供立项批文、国有土地使用权转让合同、国有土地使用权证、红线图、建筑用地许可证、设计和竣工平面图、建筑许可证工程预算、概算、承建单位营业执照、施工许可证、施工合同、施工进度情况、商品房预售许可证等文件。最后，银行对预售商品房按揭合同进行审查，包括对购房人的主体资格审查，如果是个人购房，需审查其是否具有完全民事行为能力，要求其提供合法身份证明、薪金证明或银行存款证明，以及购房人与房地产开发商签订的商品房预售合同，预付购房款总价款30%以上的收据等，如果是单位购房，须审查其是否具备法人资格，银行可要求购房单位提供营业执照、年批准证书、公司章程、财务报表、验资报告、审计报告、董事会或类似决策机构同意申请按揭贷款的决议，董事会授权代表签署有关法律文书的授权书及相关材料等。还要审查当事人的意思表示是否真实，以及合同是否符合法定的形式要件。