上海市商品房预售和出售条件的区别

商品房销售环节，视房屋建设进度的不同，开发商和购房者签订的合同分别为《上海市商品房预售合同》及《上海市商品房出售合同》，一般人只知道，如果房屋是期房，就签预售合同，如果房屋是现房(办理了大产证)，就签出售合同，但对于期房和现房的具体区别不是很清楚。本文就是要更深入的介绍商品房的预售和出售条件有何不同，对购房者的权利又可能产生什么不同影响：

商品房预售条件

商品房出售条件

取得国有土地使用权证

取得国有土地使用权证

取得建设工程规划许可证

取得建设工程规划许可证

取得建设工程施工许可证

取得建设工程施工许可证

七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）

房屋经竣工验收合格，取得了竣工验收证明

已经确定竣工交付日期，并落实了水、电、煤等配套工程

与银行签订了预售款监管协议

无

制定了房屋使用公约，并鉴定了前期物业服务合同

制定了房屋使用公约，并鉴定了前期物业服务合同

确定商品房预售方案，包括商品房的座落、结构、装修与设备标准，商品房建筑明细表、预售分期计划、、预售地点与方式、委托律师、交付使用日期等

确定了商品房销售方案

无

进行了房屋勘测，并取得了勘测报告

无

取得了房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复，确定了房屋的门牌号码

无

（住宅商品房）取得了住宅交付使用许可证并交纳了住宅维修基金交款凭证（由开发商交纳的部分）

无

进行了新建房屋所有权初始登记，并取得了房地产权证（大产证）

由上表可知，商品房预售与出售条件的主要不同在于，预售的商品房是未竣工房屋，其工程质量、公用配套等各方面条件还未定型，仅仅是开发商作出承诺或安排;而出售的商品房则是已竣工房屋，不仅在房屋实体上已经确定了，而且公用配套、交通绿化甚至门牌号码都已经完善了，属于已经可以居住的房屋。

因为有以上区别，所以在预售合同与出售合同中，购房者的风险也是不同的。主要在于：

1、预售合同约定的房屋建筑面积是暂测面积，可能与建成后的房屋实际建筑面积存在误差，需要在合同中约定面积误差的结算办法，而出售合同约定的房屋建筑面积是确定的;

2、签订预售合同的购房者支付的房款应当解入开发商的预售款监管账户，专款用于房屋的建设，而签订出售合同的购房者支付的房款可以不用监管;

3、预售合同中，购房者应与开发商约定合同签订后，开发商不得变更房屋的建筑设计、小区平面布局，同时购房者应当取得户型图、沙盘照片、小区平面图等证据以备证明约定的房屋建筑设计及小区平面布局应该是怎样的，但签订出售合同时，房屋已经是现房，房屋建筑设计和小区平面布局都已确定，购房者不用面临这种风险。

4、预售合同中，购房者应与开发商约定房屋交付的条件及时间，以及开发商迟延交付的违约责任，即便如此，购房者仍须面临房屋不能满足交付条件的风险，而签订出售合同时，房屋一定已经满足了交付条件，购房者一般在付清房款之后就可以入住了。

5、同上，签订预售合同时，应当约定大产证办理的时间以及开发商未能按时办理的违约责任，即便如此，开发商仍然可能由于规划、建设方面的原因不能办理大产证，甚至在交付几年后都无法办理，购房者应要求约定在这种情况下可以解除预售合同，但签订出售合同时，房屋已经有了大产证，购房者付清房款后可以立即办理小产证。

商品房预售，主要功能在于开发商可以用收取的预售房款进行房屋的后续建设，减少开发商的资金压力，因此虽然会对购房者造成一定的风险，但仍为大多数开发商所采用。不过随着近年来预售门槛的提高以及预售款监管制度、预售合同备案制度和预告登记制度的实行，购房者的风险也得到了越来越好的控制。