购房者能否拒收质量有瑕疵的商品房

在商品房买卖中，由于房屋的价值巨大，购房者通常会比较重视;而对于开放商而言，在整个小区的建设中，难免会出现各种质量瑕疵。因此，房屋质量纠纷是商品房交易过程中常见的纠纷类型之一，很多买受人在房屋交付后发现质量问题，多次找开发商协商均不能有效解决，故而，此类纠纷也成了最让消费者头疼的一种纠纷。

为此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十三条明确规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”以下，针对购房者当如何维权，围绕该条文的理解稍加分析。

一、商品房交付的瑕疵认定

买受人与出卖人签订的房屋买卖合同一般应包含有房屋质量条款。合同成立生效后，买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求。根据《解释》的相关规定，可以将房屋的质量问题分为三种：

1、房屋主体结构质量不合格。从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。依法及行业规定，其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，即为主体结构存在问题。

2、严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。

3、其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

关于上述种种质量问题的具体认定标准在《城市房地产管理法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规、行业规定中均有规定，因其行业专业性较高，司法实践中通常由专业的评估、鉴定机构出具鉴定结论以兹证明，本文不再赘述。

二、处理方式

1、因房屋质量严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。在司法实践中，许多购房者在房屋交付时会以此为由，拒绝接收房屋。诚如上述，开发商交付的商品房存在质量瑕疵，除非合同约定购房者有权以此为由拒绝接收房屋，否则，该质量瑕疵依法只要不会导致购房者合同目的不能实现，购房者就无权拒绝接收房屋，进而无权要求开发商依约支付因维修造成逾期交房的违约金。但是，购房人除有权要求开发商承担维修的违约责任外，还有权要求开发商承担维修期间以外延期交房的违约责任。

要特别提醒的是，出于鼓励、保护交易的原则，同时结合房地产行业对社会经济的整体影响，法院通常不会轻易判决支持解除合同的请求。

2、房屋交付后，出现质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。就交付的房屋质量出现问题，出卖人应承担修复责任是《建筑法》第60条、《合同法》第111条、《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《商品房销售管理办法》第33条等所明确规定的义务，对房屋的出卖人来说，修复房屋存在的质量问题是其法定义务。出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量要求，但通过修复的方式可以补救的，出卖人应当及时予以修复，以满足买受人的需要，因此增加的费用，应当由出卖人承担。但是当买受人提出质量问题后，出卖人拒绝修复或者在给予一定的修复时间后仍不予修复，在这种情形下，买受人可自行或者委托他人修复，但修复的费用或修复期间所发生的其他费用及造成的损失，如迟延修复的损失等，均应由出卖人承担。

综上所述，当交付的房屋出现质量瑕疵时，购房者并不当然有权拒收。我国《合同法》157、158条要求买受人在接受货物时负担及时检验通知的义务，未及时检验通知的，或将丧失请求赔偿的权利。因此，在交房时，对于房屋明显的质量瑕疵问题，在不构成严重影响正常居住或者尚无法判断是否影响正常居住的，虽无权直接拒绝接收，但可以通过当场录像的方式声明对质量存有异议，保留追究责任的权利。

特别提醒，对于许多购房者而言，一套房子的价值或将倾尽多年心血，而商品房质量瑕疵在实践中十分常见，不可不慎。对该问题的维权、举证之要求，远非上述寥寥数语所能涵盖，其中可能会涉及第三人责任、质量标准、合同条款等具体问题。必要的时候，建议咨询专业律师。