买受人拒绝受领时开发商可构成逾期交房吗

拙文《符合交付条件的房屋被拒收不构成逾期交房》(刊于《人民法院报》2014年12月10日第七版)中附带论及开发商交付的房屋不符合交付条件时，买受人有权拒收，开发商应承担逾期交房违约责任。该文发表后，有同仁提出逾期交房是一种消极未履行的状态，开发商于约定时间提出交付时，已有履行行为，故逾期交房没有适用余地。笔者不赞同该观点。因前文未就此展开论述，故就该问题再着笔墨，略陈管见。

1.房屋不符合交付条件时买受人有权拒绝受领

第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”标的物于其风险转移之时应当具备约定的性状，没有约定时，应当具备适用于合同预定的使用目的或者通常的使用目的，并具备同种标的物一般应具备的、买受人从物的种类上可以期待的性状。房屋不符合交付条件将使合同目的难以实现，按照上述规定，买受人有权拒收。

对此，有观点认为，买受人的拒收应具有正当理由，而对正当理由应采严格标准，即买受人须有明确的拒绝受领的意思表示，且其拒绝受领时须指出存在的不符合交付条件的具体情形。该观点的依据为《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十一条，该条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”笔者认为，开发商交付的房屋不符合交付条件的情形不适用上述司法解释，对买受人拒收是否具备正当理由应以其是否违反减损义务判断。原因如下：

首先，买受人无正当理由拒收以开发商完全履行为条件。《解释》作出第十一条规定的目的，是为了解决商品房买卖合同中买受人的受领迟延问题。受领迟延的构成须以债务人已为合法给付为前提。当开发商交付的房屋不符合交付条件时，其给付行为未本于债的本旨而为，难言为合法给付，买受人即使未以不符合交付条件的具体情形为由拒收房屋，亦不属于《解释》第十一条所规定的“无正当理由”。

其次，买受人基于减损义务，应通知开发商房屋存在的瑕疵。基于诚实信用原则，买受人对房屋应及时进行检查，并向开发商说明拒收的理由，以便于开发商及时进行修复，防止损失的扩大，这项义务称为减损义务。减损义务在性质上属于不真正义务，即对该义务的违反，虽然无需向对方承担违约责任，但要承担自身的不利益。房屋开发系一项浩繁的工程，对于有些交付条件是否具备，买受人可能于交付之际客观上无法知晓，故对此通知义务，应依个案判断。但这不意味着，买受人可以无理由地任意拒收。如果买受人在收到书面交接通知后，既不到现场查验房屋，亦不作出明确的受领与否的意思表示，则对此期间未能占有、使用房屋所遭受的不利益，应由其自行承担。

2.买受人拒绝受领时开发商可构成逾期交房

逾期交房，从性质上而言属于履行迟延。履行迟延是指债务已届清偿期，且给付为可能，因可归责于债务人的事由，致未为给付。构成履行迟延，应符合下述要件：一是存在有效的债务;二是债务履行期间届满，债务人能够履行而未履行;三是债务人未履行不具有正当的事由。典型的迟延履行，是债务人未于约定的时间提出履行。若开发商已经于约定的时间提出了履行，是否尚有构成迟延履行的可能?对照上述构成要件，不难发现，问题的核心在于交付的标的物因瑕疵被拒收在性质上是否可构成“债务人能够履行而未履行”。

首先，开发商是否能够履行的判断。瑕疵不可修复时，开发商陷于履行不能，如交付的房屋层高不足等为其典型。但是这种情形事所少见，认定时应采取谨慎态度。当对瑕疵是否可修复存在争议，难以判断时，应由开发商承担举证责任，因为负有交付房屋义务的开发商既是房屋的建设方，又具备相应专业知识，可以掌握瑕疵可否修复的证据。

其次，开发商是否处于未履行状态的判断。瑕疵不可修复时，应适用履行不能的规则处理，兹不赘。倘若瑕疵可以修复，则要考察的是不符合交付条件的房屋被拒收时，开发商是否处于未履行状态。合同法第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”按照《解释》第十一条的规定，在开发商于约定的时间提出的交付不符合交付条件时，买受人拒收的后果是房屋毁损灭失的风险不发生转移，亦即交付行为未完成。换言之，买受人的拒收将使开发商处于消极未履行的状态，与其未在合同约定的时间提出交付处于同一法律状态，如果该瑕疵是可修复的，开发商应承担逾期交房的违约责任。日本民法通说认为，债务人提出的履行不符合合同约定的，如果该履行在事后尚属可能(追完可能)，可作为本来债务的履行迟延，按非定期行为履行迟延处理，亦采同一见解，可资参考。