婚前一方付首付婚后共同还贷的房产如何分割

2007年10月，时年30岁的孟女和34岁的许男登记结婚，婚后，孟女随丈夫从湖北来到宁波北仑区生活。许男在宁波一家民营企业担任技术主管，收入不菲。但结婚没多久，就有一个自称与许男同居多年的女子跑来吵闹，要求许男赔偿10万元，这事给新婚的家庭罩上一层阴影。2009年2月，儿子出生，看似美满幸福的家庭却出现了裂缝，夫妻俩吵架越来越频繁，甚至出现了家庭暴力，孟女无法忍受。2011年7月底，孟女向浙江省宁波市北仑区人民法院提起诉讼，要求与丈夫许男离婚，并要求分得一半房产。

孟女称，房子是她在婚前支付了首付3万元和许男一起购买的，婚后和许男一起付按揭还款，据此她认为，房子应该是夫妻共同财产，房子现在价值100万元，自己完全应该分得一半的房产，丈夫最起码应该按照房价的一半补偿她。

据了解，争议房产位于北仑城区新兴繁华地段，购买时间为2007年9月，早于两人登记结婚的时间。房产登记的名字是许男，当时房屋总价为49.9万元，首付16万元，向银行贷款33.9万元，该款自当年10月18日开始还款，截止2011年6月17日，夫妻双方共同还贷数额约为9.7万元。按法院审理时的市场价，该套房屋可能卖到120万元，但双方最后均同意不进行评估，按原价格两倍计算该房屋价格，即100万元。

北仑法院依法对上述案件作出判决，房子归许男，许男补偿孟女9.7万元，该案成为了浙江首例适用《婚姻法司法解释(三)》的离婚判决。

律师点评：《婚姻法司法解释(三)》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依据前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”《婚姻法》第三十九条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”

根据上述规定，本案讼争的房屋系被告许男婚前签订买卖合同，并由许男支付了首付款，且该房屋登记在许男名下，该房屋应属于许男所有，该房屋的银行借款系许男的个人债务，应由许男承担偿还责任。至于原告孟女主张其婚前出资购房款3万元，因无证据证明，法院没有认定。婚后共同还款部分，可作为夫妻共同财产进行分割。

涉案房屋的对应增值部分如何计算?

在最高人民法院出版的《婚姻法司法解释(三)》理解与适用》中提到，计算补偿款应首先掌握以下基本情况：(1)涉案房屋购买时的价款;(2)首付款及其在购房款全款中的比例;(3)按揭贷款数额及其利息总额;(4)当事人以夫妻共同财产还款累计数额(包括利息)及其占全部房款和利息的比例;(5)尚未归还贷款及利息总额。同时该书提到了一个被多数法院采用的简便实用的补偿款计算公式，具体为：一方应得补偿款=夫妻婚后共同还贷数额÷实际总房款(总房款本金+利息)×离婚时房屋的市场价值÷2。

结合到本案，我们通过案例介绍已知：1、涉案房屋购买时的价款是49.9万元;2、首付款为16万元，占购买房款的32%;3、按揭贷款本金是33.9万元，利息总额不明;4、2007年10月18日至2011年6月17日，双方共同还款约9.7万元(包含利息);5、双方协商的现在房屋价值为100万元。

法院如下计算共同还贷及财产增值的补偿额9.7万元÷2×2=9.7万元，被告应当补偿原告9.7万元。

如果按照最高人民法院出版的《婚姻法司法解释(三)》理解与适用》中提到的计算公式，需要计算贷款利息数据，但案例中没有，为了演示这个补偿款计算公式，我们假设本案中房贷期限为15年，根据已知的偿还贷款45个月，共计偿还9.7万元的数据，如果采用等额还款，可以得出每月偿还贷款2156元，15年共计偿还贷款本金及利息为38.8万元，即本金33.9万元和利息总额为4.9万元，实际总房款为49.9万+4.9万=54.8万元，运用公式：一方应得补偿款=夫妻婚后共同还贷数额/实际总房款(总房款本金+利息)*离婚时房屋的市场价值/2。即9.7/(49.9+4.9)*100/2=8.85万元。