夫妻离婚房产分割指南（上海地区）

目录一、了解离婚房产分割的特殊性1、房产是人类生存的基本需求2、房产不能进行实物分割3、房产类型的多样化二、离婚房产分割的具体方法1、折价2、变卖3、拍卖4、赠与5、放弃【常见问题1】离婚诉讼中可以只起诉离婚而不要求法院分割房产吗？【常见问题2】夫妻只有一套房产，离婚诉讼中可以按房间进行分割吗？【常见问题3】夫妻双方都没有能力支付对方房屋折价款，夫妻离婚房产分割可以直接确认按份共有而不进行折价补偿吗？【常见问题4】夫妻双方只有一套房屋，一方既不同意分割也不愿支付房屋折价款，可以申请法院拍卖分割拍卖款？【常见问题5】我放弃所拥有的房产份额，法院就会判决离婚吗？三、离婚房产性质的确定1、一方的婚前房产2、遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产3、夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产4、父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下5、婚后用个人财产购买的房产【常见问题1】婚前买的房子就是婚前个人财产，婚后买的房子就是夫妻共同财产吗？判断房产性质是按照房产证颁发的时间界定吗？【常见问题2】夫妻一方婚前按揭购房婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时房屋婚后的增值部分是夫妻共同财产吗？【常见问题3】父母出资买的房子，房产证登记在夫妻一方或双方名下，如何判断是夫妻共同财产还是个人财产？【常见问题4】父母全额出资，单独登记在子女名下的房产，父母离婚时可以作为夫妻共同财产分割吗？【常见问题5】婚后夫妻一方用婚前个人存款单独出资买的房子，且房产亦登记在出资者自己名下，该套房产应为夫妻共同财产还是个人财产?【常见问题6】婚前一方承租的公房，婚后购买为产权房，产权证登记在夫妻一方名下，是夫妻共同财产吗？【常见问题7】如何确定农村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同财产？【常见问题8】婚前个人房产结婚满8年会成为夫妻共同财产吗？【常见问题9】婚后将婚前个人房产卖了又买的房子是夫妻共同财产吗？【常见问题10】结婚前签定购房合同付首付婚后拿到房产证是夫妻共同财产吗？【常见问题11】夫妻婚前共同出资购房，房产证登记在一方名下，是夫妻共同财产吗？【常见问题12】婚前一方出资购房一方出钱装修或婚后对婚前一方所有的房产进行过修缮、装修，是夫妻共同财产吗？四、离婚房产价值的确定1、协商确定2、评估确定【常见问题1】离婚房产价值的确定是以当初购买房产时的合同价为准？【常见问题2】离婚房产价值的确定一定要申请评估公司评估吗？五、离婚房产的分割原则1、尊重当事人共同意愿2、男女平等3、照顾子女和女方权益4、照顾无过错方5、有利于生产、方便生活【常见问题1】出资多少会不会影响离婚房产分割的比例？【常见问题2】离婚后的居住问题离婚房产分割时法院会考虑吗？【常见问题3】期房、二手房、动迁房房产证还没有办出来离婚时可以分割吗？【常见问题4】按揭房贷尚未还清离婚时房产如何分割？一般会判给主贷人吗？【常见问题5】离婚房产分割是按出资比例分吗？【常见问题6】离婚房产分割可以在法庭上竞价谁出价高判给谁吗？【常见问题7】夫妻只有一套住房离婚时怎么分割？【常见问题8】父母可以参与夫妻离婚房产分割诉讼吗？六、离婚房产分割法律汇编正文房产是每一个家庭必须的生活资料，几乎每个婚姻的裂变都会涉及到离婚房产分割问题。在离婚诉讼中房产经常是夫妻分割的最有价值财产，它浓缩了夫妻在婚姻关系存续期间大部分财富的积累，凝结着当事人几年、甚至几十年的辛苦和汗水。当夫妻关系融洽时，它是双方的“爱巢”；一旦夫妻感情突变，它又是双方争夺的“主战场”。一、了解离婚房产分割的特殊性夫妻离婚房产分割有着区别于夫妻其他共同财产分割的特殊性，了解这些特殊性将有助于我们判断法院在审理离婚房产分割案件时的基本思路。1、房产是人类生存的基本需求。解决并保障人民群众的居住问题是政府的基本职能之一。“吃、穿、住、行、用”是人的五大需求，“住”排第三，可见人类对“住”的需求程度。唐代大诗人杜甫曾赋诗许愿：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！呜呼！何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足！”所以，无论现在房价有多贵，人们还是争相购房，这也是原因所在。一个人如果不能解决居住问题，就有可能露宿街头，更有可能被冻死，这在当今社会是谁也不愿看到的；一群人如果不能解决居住问题，就有可能引起社会的动荡，政局的不稳。因此，能否解决好人民群众的居住问题也是考验一个政府执政能力的标准之一。2、房产不能进行实物分割。房产是不动产，房产是附着于土地上的定着物，具有不可移动性，不能像冰箱、空调一样被搬来搬去。我国对不动产的管理实行的是登记制度，房产的转让、抵押都要依法进行登记，没有进行登记就不产生转让、抵押的效力。因此，夫妻分割一套房产，不可能按照房产的间数分割所有权，否则就破坏了房产设计功能的完整性，更没有办法进行物权登记。3、房产类型的多样化。随着近年来房产政策的不断变化，历史遗留下来的房产类型比较复杂，有承租、使用的公房、廉租房、福利房、商品房、自建私房、经济适用房等等，这些类型的房产和当地政府的政策具有很大关系，具有很强的地域性特征。因此，本文并不试图研究全国各地已经出现的房产类型及这些类型的房产在离婚诉讼中如何分割，本律师仅就夫妻共有产权房的分割方法，结合自己多年的司法实践加以分析、研究。产权房一般指的商品房，也包括售后公房，是指当事人拥有上海市房地产登记管理部门颁发的《上海市房地产权证》，能够独立上市交易，不受政府政策限制的各类所有权房产。二、离婚房产分割的具体方法关于共有物的分割，《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”鉴于前文讲到的房产分割的特殊性，故不可能对诉争房产进行实物分割。《婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”。由此，只要夫妻双方协商一致，夫妻离婚房产分割可以有以下几种方法：1、折价。夫妻只有一套房产的，离婚后房产归夫妻一方所有，获得所有权的一方支付另一方房屋折价款；夫妻有多套房屋的，也可以对多套房屋按照折价补偿的方式进行分割。折价补偿的分割方法，在司法实践中较为常见，也是上海法院最常采用的离婚房产分割方法。2、变卖。在离婚诉讼期间，夫妻双方共同将诉争房产在市场上出售，然后依法分割卖房款。变卖在夫妻离婚诉讼中很少遇到，其主要原因在于变卖需要夫妻双方均同意出售为前提，然而房产的买卖一般需要几个月的时间，而法院审理离婚案件的审限最长也就6个月。3、拍卖。拍卖和变卖的方式基本相似，都是在诉讼期间将诉争房产出售，然后依法分割卖房款。但拍卖和变卖的不同之处在于：变卖是夫妻双方按照市场价出售，而拍卖则是法院委托拍卖行按照拍卖规则进行出售。由于实践中拍卖的价格往往会低于市场价，所以很少有夫妻在离婚诉讼阶段就委托法院对诉争房产进行拍卖分割的。4、赠与。离婚诉讼案件中将诉争房产进行赠与处理，可以是夫妻双方共同赠与，也可以是夫妻一方赠与所拥有的房产份额。总之，只要当事人同意赠与，法院并不排斥。如夫妻双方或一方将所拥有的房产份额赠与自己的未成年子女等等。5、放弃。离婚房产分割诉讼中，当事人的财产权利如何行使均为当事人的自由，夫妻一方放弃分割夫妻共有房产，只要意思表示真实，法院一般都会确认。【常见问题1】离婚诉讼中可以只起诉离婚而不要求法院分割房产吗？杨欣律师解答：从法律上讲，“不告不理”是法院审理案件的基本司法原则。如果原告单独起诉离婚并不要求法院对财产分割进行处理，那么法院断无理由在原告诉讼请求之外处理财产问题。但是，我国法院在审理夫妻离婚案件时，为了避免出现“诉累”，常常在判决夫妻离婚的同时就夫妻共同财产的分割及子女抚养问题一并进行解决。即便原告起诉离婚时并不要求对财产进行处理，如果被告要求分割财产，那么法院还是有权处理双方的财产问题的。【常见问题2】夫妻只有一套房产，离婚诉讼中可以按房间进行分割吗？杨欣律师解答：不行。离婚房屋按房间分割违反了一物一权（所有权）的物权原则。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。权利人要实现其对物的直接支配和排他的权利，须以国家公权力的保护为后盾。而国家公权力要实现对物权的保护，必须以确定物的范围和界域为前提。《物权法》并没有以具体条文的形式明确规定一物一权原则，而是以一种隐而不显的方式肯定了这一原则，这在物权的概念、物权法定原则、不动产统一登记制度等条款中均有体现。一物一权原则，是指一物之上不能同时存在两个以上的所有权。广义上的一物一权原则，还包括一物之上不能同时存在两个以上种类一致、效力相同的用益物权或者担保物权。建筑物区分所有权是针对现代社会的新情况，对一物一权原则所作的发展，比如一栋住宅楼，以一套房屋为单位，可以设立多个区分所有权。这一发展是将“客观上的一物”划分为多个“法律上的一物”，“法律上的一物”的最小单位由法律规定，不能任意划分。住宅楼中“一物”的最小单位是“套”，一套房屋的范围和界域内只能确定一个所有权，一套房屋内的不同房间，不能单独设立所有权。国家对不动产实行的统一登记制度中，不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权。故不动产虽然可以由两个以上个人共有，但成套建造的单元楼房不得由两个以上个人分别所有该套房屋内的不同房间。夫妻两人离婚时，一套房屋不能由两人分别所有不同的房间，但这并不妨碍离婚时或离婚后，取得房屋所有权的一方，将某个房间甚至整套房屋提供给另一方居住使用。【常见问题3】夫妻双方都没有能力支付对方房屋折价款，夫妻离婚房产分割可以直接确认按份共有，而不进行折价补偿吗？杨欣律师解答：夫妻离婚房产分割一般应在法院判决离婚的同时处理，上海法院分割夫妻共有房产的方式一般是一人得房一人得房子的折价款，这是由前文讲到的房产特殊属性决定的，也是因为夫妻双方房产共有的基础不再存在为避免离婚后继续可能发生纠纷的有效处理措施。但是，对于明显由一方得房而得房的一方离婚后无法支付房产折价款的情况下，另一方可以请求法院不判决支付房产折价款，而直接判决房产离婚后仍由双方按份共有，由离婚判决书明确诉讼双方对离婚后房产的持有比例？上海高院在2007年由高院民一庭、执行局、立案庭、行政庭等部门，就如何贯彻审执兼顾原则多次磋商研究，形成了《关于贯彻审执兼顾原则的若干意见》，该意见明确：如双方经济状况不佳，且感情破裂、确无共同生活可能的，可判决房屋产权归双方共有并确认各自份额，但可明确由一方使用，使用方须支付使用费，以解决对方的居住问题(使用权房参照上述办法解决)。杨欣律师在此提醒：上海法院在《关于贯彻审执兼顾原则的若干意见》明确夫妻离婚房产分割可以判决离婚后房产按份共有的案例显属特例，如果法院仍有别的选择，一般不会照此意见判决按份共有。【常见问题4】夫妻双方只有一套房屋，一方既不同意分割也不愿支付房屋折价款，可以申请法院拍卖分割拍卖款？杨欣律师解答：在法院作出判决前申请法院拍卖诉争房屋，需要夫妻双方共同申请，单方申请是不行的。【常见问题5】我放弃所拥有的房产份额，法院就会判决离婚吗？杨欣律师解答：法院判决离婚的标准是夫妻感情破裂，这和当事人是不是放弃财产份额没有关系。虽然在离婚诉讼中承诺放弃所拥有的房产份额可以作为离婚谈判的筹码，但离婚谈判是有许多技巧的，杨欣律师建议不要轻言放弃房产。否则，如果放弃分割房产后对方仍不同意离婚，你便无论可退。三、离婚房产性质的确定如果夫妻双方在离婚诉讼中无法就离婚房产分割问题达成一致，法院势必要做出判决。上海法院在审理离婚房产分割案件时，首先应判断该房产的法律性质，是夫妻共同财产，还是个人财产。我国婚姻法第十七条、第十八条对那些财产属于夫妻共同财产那些财产属夫妻一方个人财产进行了界定，但是由于现实生活财产来源的复杂性，当使用这些法律条文套用到具体的案例中时，经常出现模棱两可无法辨明的情况。其实，实践中最简单判断房产是夫妻共同财产还是个人财产的方法就是“排除法”。所谓“排除法”，即排除房产是夫妻一方个人财产，就可推定为夫妻共同财产。运用“排除法”进行法律推理的法律基础在于“谁主张、谁举证”的诉讼规则。那么，在离婚诉讼中哪些财产可以认定为夫妻一方的个人财产呢？杨欣律师总结了以下几种：1、一方的婚前房产所谓婚前房产，有两种情况：其一，婚前即取得房屋产权证，而且产证只登记在夫妻一方名下的房产；其二，房屋产权证登记在一方名下，产证的取得时间是在婚后，但房屋买卖合同签订于结婚之前，而且购房款全部由一方出资，配偶始终没有参与购房的。新婚姻法第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……而很据物权法规定，公民取得房产的时间以记载于房产登记簿颁发产权证的时间为准。由此，我们对婚前即取得房屋产权证，而且产证只登记在夫妻一方名下的房产系夫妻一方婚前房产的性质没有异议。然而对于婚后取得房产证的这种情形，司法实践中争议较大。根据目前上海市法院的司法审判实践，第二种情形下的房产一般也被认定为婚前房产。毕竟在这种情况下，配偶没有参与出资购房，更没有共同购房的意思表示，如果仅仅因为房产登记部门没有在结婚之前登记房产就改变了房产的性质，将有悖于民事法学基本理论。但是，此类情况下，婚前财产的证明往往难度较大，如果没有充足的证据证明为一方婚前财产，法院都会推定为夫妻共同财产。但在有些情况下，即使是婚前取得房屋产权证且产证也仅登记在夫妻一方名下，房产也有可能会认定为夫妻共同财产。如婚前购房时买房款是双方共同支付的，区分此种情况下房产是夫妻共同财产还是婚前个人财产的不容忽视的因素是双方办理房产登记时的真实意思表示。根据上海高院的司法指导意见，若另一方有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，其按揭贷款债务为共同债务。2、遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产我国婚姻法第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；……3、夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产我国婚姻法第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。由此，夫妻双方签订婚内财产协议，只要协议合法有效，那么该协议确定只归夫妻一方所有的房产为其个人房产。杨欣律师提醒夫妻签订婚内财产协议需注意以下几个方面：一是妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的时间，法律没有作出任何限制性规定，夫妻双方可以在婚前，也可以在婚姻关系存续期间进行约定。二是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的范围：夫妻双方既可以对婚姻关系存续期间的财产作出约定，也可以对双方的婚前财产作出约定。但不得对国家、集体、他人的财产所有权进行约定，婚内财产约定侵犯国家、集体、他人的财产所有权的条款无效。三是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的内容既可以约定双方的财产归共同所有，也可以约定各自的收入归各自所有；既可以约定双方财产中的一部分为双方共同所有，一部分归各自所有，也可以约定一方财产的一部分归另一方所有。四是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的形式一般应当采用书面形式。但采用口头形式约定，双方均无争议的，应认定有效。五是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的法律效力。婚姻法第19条规定：没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。这表明夫妻婚内财产约定具有判断夫妻婚内财产性质优先效力，法院在处理离婚财产纠纷时首先尊重当事人婚内对财产性质的约定，这也是民法中意思自治原则在婚姻法中的具体体现。六是夫妻针对房产签订婚内财产协议，房产登记情况应当与婚内财产协议的约定相一致，否则可能存在较大的法律风险。因为房产是不动产，不动产权利的变更一般以登记为准。七是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定对夫妻双方具有约束力。第三人知道约定的内容时，对第三人有约束力。4、父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下？最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”对此上海高院曾出台司法指导意见认为：实践中，对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。5、婚后用个人财产购买的房产上海市高级人民法院在关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）中明确：夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益，如当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。具体实践中，判断个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资行为所产生，无证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。司法实践中，认定婚后用个人财产购买的房产是个人财产的难点在于证据，因为只要主张个人财产的一方不能完全证明其房产的全部出资来源于个人财产，那么法院一般都会推定房产为夫妻共同财产。【常见问题1】婚前买的房子就是婚前个人财产，婚后买的房子就是夫妻共同财产吗？判断房产性质是按照房产证颁发的时间界定吗？杨欣律师解答：目前确有许多观点认为，只要房产证颁发的时间在结婚之前就是婚前个人财产，如果房产证颁发的时间在结婚之后就为夫妻共同财产。这种观点的法律渊源在于我国物权法规定的物权登记制度，一般情况下，房产权属登记是房产所有权取得的必经程序。只有办理了房产产权登记或者过户手续，才能真正取得房产所有权。因此，有人认为房产证只要是婚后办出来的，那么房产就是婚后取得的，是为夫妻共同财产；反之，房产证只要是婚前办出来的，该房产就为婚前个人财产。但在实践中，存在房产为婚前签订合同购买、但由于房地产管理部门办理产权证需要一段时间，有时候婚前购房但产权证在结婚后取得，对于该类房产是否为共同财产，上海法院以购买房产、签订合同的时间点作为确定产权性质的标准，并没有以房产证取得的时间点作为判断房产是否共有的标志。另外，许多婚后取得房子，如遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产、夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产、父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下、婚后用个人财产购买的房产也都是夫妻一方的个人财产。对此前文已有所分析，在此不做赘述。【常见问题2】夫妻一方婚前按揭购房婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时房屋婚后的增值部分是夫妻共同财产吗？杨欣律师解答：物权法主张物的孳息属于物的所有权人，房产因市场价格波动造成的增值属于房屋的自然孳息，因此夫妻婚前按揭购房婚后共同还贷离婚时房屋增值部分属于房屋的所有权人。如果婚前按揭购买的房屋登记在出资者一人名下，那么该房屋及房屋婚后的增值部分归出资者一人所有；如果婚前按揭购买的房屋登记在夫妻双方名下，那么该房屋及房屋婚后的增值部分在离婚时均可以要求分割。但是，最高人民法院最近公布的新婚姻法司法解释三征求意见稿明确：夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产；但另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产。夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。但新婚姻法司法解释三征求意见稿至今尚未出台。【常见问题3】父母出资买的房子，房产证登记在夫妻一方或双方名下，如何判断是夫妻共同财产还是个人财产？杨欣律师解答：现实生活中，经常会遇到夫妻离婚分割的房产有父母参与出资买房的问题。这也是我国民间的传统习惯，年轻夫妻购置新房遇到资金不足，有一定积蓄的父母定然出资相助。房产证办下来后，有的写上了父母的名字，有的没有写。司法实践中，关于父母出资买房的法律性质应当如何认定，在夫妻离婚诉讼中往往争议较大。杨欣律师认为，如果父母出资买房，但房产证上没有登记父母的名字，父母出资买的房子房产证登记在夫妻一方或双方名下，那么父母对该房产就不享有权利，不能主张分割房屋。但除非父母有相反证据证明其也是房屋的所有权人。2004年4月1日，最高人民法院颁布《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》，其中第二十二条明确：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”司法解释（二）公布后，对指导司法实践发挥了重大作用，但仍有不甚明确的地方，为此，上海市高级人民法院于同一年向全市法院下发了司法指导意见：根据司法解释（二）第二十二条的规定，父母为子女结婚购房的出资，“应当认定为……赠与”。我们认为，条文中的“应当认定”是在父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。实践中，对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。【常见问题4】父母全额出资，单独登记在子女名下的房产，父母离婚时可以作为夫妻共同财产分割吗？杨欣律师解答：根据我国婚姻法相关规定，夫妻婚后共同出资购买的房子，无论登记为夫妻一方名下还是双方名下，如果没有相反证据，均应认定为夫妻共同财产。但若房屋产权证上也登记有小孩的名字，则为夫妻双方与子女共同所有。此时的房子不仅仅是夫妻共有财产，而是家庭共同共有财产。现实生活中，很多的夫妻在婚姻关系存续期间，可能考虑到婚姻关系的不稳定，或对子女的疼爱，或担心将来可能出现的遗产税等各方面的原因，使得他们在购房登记时把房屋的产权仅登记在自己子女的名下。此时，夫妻双方一旦发生离婚诉讼，如有一方坚持要求对登记在子女名下的房产进行分割，那么，该房产的性质应如何定性？上海市高级人民法院《民事法律适用问答》2005年第3期(总第16期)对此做了解答：物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。实践中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记为未成年子女一人。但这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。2007年，上海高院对此问题做了进一步解释：至于产权人只登记为子女一人的房屋所有权问题，上海高院《民事法律适用问答》2005年第3期(总第16期)问题六巳有答复。但鉴于未成年子女未出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。由此可见，如果夫妻购房时将房产仅仅登记在未成年子女的名下，仍然可以认做为夫妻和子女共有，夫妻离婚时有权对该房产进行分割。但是，如果夫妻购房时，将所购买的房产登记在成年子女的名下，夫妻离婚时能否主张对该房产进行分割？我国法律及相关司法解释对此均未作出规定。杨欣律师认为，鉴于成年子女已为独立的民事主体，并不像未成年人一样在父母即监护人的控制之下，因此，此时若父母仍将房产登记在子女名下，除非有相反的证据证明，否则就视为对子女的赠与。赠与完成时，父母即丧失对财产的所有权。父母在离婚时对该房产自然无权分割。【常见问题5】婚后夫妻一方用婚前个人存款单独出资买的房子，且房产亦登记在出资者自己名下，该套房产应为夫妻共同财产还是个人财产?杨欣律师解答：我国婚姻法第十八条规定，夫妻一方的婚前财产为一方的个人财产。因此，夫妻一方婚前的个人存款归一方个人所有，离婚时另一方无权分割。最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）第十九条明确规定：婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。上海市高级人民法院在民事法律适用问答中进一步解释：婚前财产在婚后的形式转化，不影响该财产的性质。因此，夫妻一方以婚前存款在婚后购置的房屋，仍然属于购置方的婚前财产，如果对方没有出资，则不能主张享有房屋的份额。同样，婚前其他财产的形式转化，也不影响其作为婚前财产的性质。另外，婚前财产产生的孳息，如婚前存款的利息等财产，也属于婚前财产。杨欣律师在此提醒：如果当事人因以婚前存款购置的房屋发生纠纷，一方诉讼至法院要求分割，法院对房产性质的认定，关键要看双方的举证情况。如果购买的一方不能举证证明该房产是用其婚前存款购买的，那么法院认定房屋系夫妻共同财产的可能性极大。为此，当事人如果希望适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十九条的规定认定房产的性质，至少要举证证明以下两个事实：其一，当事人拥有足够的婚前个人财产；其二，系争房屋的购房款都是当事人用婚前财产支付的。从笔者多年的离婚诉讼经验来看，当事人要想证明上述两点很难，因为存款的流动性很强，加上当事人缺乏足够的法律意识，一旦纠纷发生就很难证明“购房用的人民币就是婚前存的那些人民币”。针对这种情况，当事人最好的办法也就是委托专业离婚律师协助处理了。【常见问题6】婚前一方承租的公房，婚后购买为产权房，产权证登记在夫妻一方名下，是夫妻共同财产吗？杨欣律师解答：承租公房，即人们常说的福利分房或公有住房，一般是指政府或单位按照国家政策分配给职工居住，职工按照政府规定的租金标准按期交付租金的房屋，房屋的所有权人为政府或单位，职工仅享有承租权及居住权。自1994年起，上海市政府出台了《关于出售公有住房的暂行办法》等一系列规定，开始允许公有住房的承租人(包括同住人)，以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，承租人和同住人就变成了产权人。在离婚诉讼中，如果公房是婚前由夫妻一方承租或由其父母承租，婚后以夫妻共同财产购买使之成为产权房（即售后公房），如何确定该售后公房的法律性质？根据最高人民法院在2004年4月1日公布施行的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十九条中明确规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。毫无疑问，如果登记在双方名下更是夫妻共同财产。从《婚姻法》司法解释（二）可以看出，最高人民法院否定了夫妻一方婚前所承租的公房使用权所包含的财产价值。但从上海的实际情况出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资将原有公房的使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，如果一概不考虑原一方承租时的使用权价值，将显失公允。那么，夫妻一方婚前所承租公房使用权本身所蕴涵的价值该如何归属和处理？为此，上海市高级人民法院司法指导意见认为，针对这种情况，可区分下列情形处理：一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照司法解释（二）第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。【常见问题7】如何确定农村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同财产？杨欣律师解答：根据上海法院的意见，农村宅基地上房产的权利归属一般以建房申请书上核准的申请人数为准。如果夫妻双方均属建房申请书的核准人员，那么有权在离婚时要求房产分割；否则一方便不能主张分割农村离婚房产，即便其户口可能在该农村房产内。【常见问题8】婚前个人房产结婚满8年会成为夫妻共同财产吗？杨欣律师解答：《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》系最高人民法院针对1980年9月10日第五届全国人民代表大会通过的《婚姻法》所作的司法解释，该司法解释至今尚未被废止，即仍现行有效。该《意见》第6条明确规定“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”由此可见，婚前个人房产如果在婚后由双方共同使用、经营、管理，那么经过8年是可以转化为夫妻共同财产的。但是，全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日对1980年《婚姻法》进行了修正。新修正的《婚姻法》进一步明确了夫妻共同财产及个人财产的范围，废止了个人财产自动转化为夫妻共同财产的情形。对此，最高人民法院于2001年12月25日针对新修正的《婚姻法》颁布了第一部司法解释，即《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》，其中第十九条明确规定“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”从这此修改传递出这样一个信号：国家加强了对公民个人所有财产的保护。原因就在于1980年《婚姻法》产生于改革开放初期，那时的夫妻财产较少，财产关系比较简单，法律规定比较原则。随着社会主义市场经济的发展，人的思想、生活方式都发生了深刻的变化，夫妻财产日益多样，人们的价值观念也发生了巨大的变化，个人自由和权利观念不断增强，对个人价值的追求日益迫切，这使得原有的有关夫妻财产制的规定愈来愈显示出其局限性，不尽适应社会经济发展的需要。同时，1980年《婚姻法》关于夫妻财产制的规定存在一个重要缺陷，就是夫妻共同财产的范围过宽，根据该法第十三条的规定，除非夫妻双方对婚后财产作出约定，否则，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产基本上都归夫妻共同所有。这也就是最高人民法院1993年11月《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第六条出台的背景。虽然当时该条款关于个人婚前财产转化为夫妻共同财产的规定是适宜的，也曾在司法实践中发挥过重要的作用，但随着社会的发展，夫妻婚前财产越来越多，如果笼统地将上述规定作为法律规定会产生一些问题，并且会与物权制度发生冲突。因此，必须明确一方的婚前财产属于夫妻个人财产，不能转化为夫妻共同财产，即使在离婚时，也不能作为共同财产进行分割，除非当事人另有约定。由此可见，夫妻一方的婚前个人房产婚后无论经过多少年都不会自动转化为夫妻共同财产，但法律并不排斥婚前个人房产婚后通过赠与、买卖等方式转化为夫妻共同财产。【常见问题9】婚后将婚前个人房产卖了又买的房子是夫妻共同财产吗？杨欣律师解答：婚前财产在婚后的形式转化，不影响该财产的性质。如果婚后买房子的出资全部来源于婚前房产的卖房款，那么婚后又买的房子仅是“婚前财产在婚后的形式转化”，仍属于个人财产。但如果婚后买的房子登记在夫妻双方名下或对方名下，或婚后买房子的时候用了一部分夫妻共同财产，那么婚后购买的房子就是夫妻共同财产。针对此种纠纷，如果诉讼至法院，法院对房产性质的认定，关键要看双方的举证情况。如果购买的一方不能举证证明该婚后房产购房款全部是用其婚前房产卖房款购买的，那么法院认定婚后这套房子系夫妻共同财产的可能性极大。当事人如果想证明婚后买的房子也是个人财产，至少要举证证明以下两个事实：其一，当事人婚后有一套婚前房产与配偶无关，卖掉后所有的卖房款都有证据证明；其二，婚后买房子的购房款都是用婚前房产卖房款支付的，没有得到配偶的任何帮助。从杨欣律师多年的离婚诉讼经验来看，当事人要想证明上述两点很难，因为存款的流动性很强，加上当事人缺乏足够的法律意识，一旦发生纠纷就很难证明“购房用的人民币就是婚前房产卖房款的那些人民币”，之间没有任何账目差错。针对这些证据的梳理，想形成一个无懈可击的证据链，当事人最好的办法也只有委托上海专业离婚律师协助处理了。【常见问题10】结婚前签定购房合同付首付婚后拿到房产证是夫妻共同财产吗？杨欣律师解答：关于这个问题在法学理论界存有两种观点，各地法院在司法审判实践中具体做法也差异较大。有人认为：如果房产证是在婚后取得的，根据《物权法》物权登记原则，应当认定该房产是婚后取得的所有权。根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；其他应当归共同所有的财产。由此可以得出结论：在婚姻关系存续期间取得的房产应当认定为夫妻共同财产。还有人认为：如果是在结婚之前签订的购房合同、付清首付款、办理房屋贷款手续，甚至房屋过户手续也是在婚前申请的，申办过户的收件收据也是婚前拿到的，因此，购房者在婚前基本完成了房屋买卖所有的相关手续，并无对方的参与，该房产应当认定为婚前个人财产，离婚时配偶无权主张分割。至于婚后夫妻用共同财产偿还的部分贷款，应当适当返还，但不影响房子物权归购房者个人所有的法律性质。杨欣律师比较赞同第二种观点。至于第一种观点有没有道理？是有一定道理的。物权的取得以登记为准，登记之前存在的仅仅是债权。但对于婚前购房的一方来说，这种理论显失公平。申请办理房产证是在婚前申请，房地产登记部门需要多长时间能办出房产证那不是其能控制的，不能因为登记机关的拖拉而直接影响到购买房屋的定性。杨欣律师认为，《婚姻法》第十七条规定的立法原意应当理解为：夫妻婚后共同劳动、共同经营、共同管理所取得的财产才能作为夫妻共同财产，夫妻共同财产的取得是建立在作为的基础上的。如果夫妻一方结婚前签订购房合同、付清首付……所有的作为都是在婚前完成的，婚后的房产登记行为仅是婚前所有作为的必然延续。因此，即便房产证是在婚后作出的，该房产亦应认定为婚前个人财产。对此，最高人民法院公布的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（征求意见稿）第十一条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。但是，婚姻法司法解释三征求意见稿还仅仅停留在征求意见阶段，目前司法界对新婚姻法司法解释三征求意见稿中具体条款的分歧还是很大。新婚姻法司法解释三征求意见稿能否出台、什么时间出台、其中条款会有什么修改等等问题，还都是未知数。在新婚姻法司法解释三征求意见稿尚未出台之际，上海法院审理此类离婚诉讼案件的司法指导意见认为：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，同样的，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。上海法院并未把房产证的办出时间是婚前还是婚后作为认定房产性质的关键条件。我们从上海法院的司法指导意见可以看出，其和新婚姻法司法解释三征求意见稿的规定相差不大。唯一不同之处在于共同归还贷款部分的返还要不要考虑房产婚后的增值部分。一般而言，法律有模糊的地方，就需要法官根据公平正义的思想去解释法律。这样以来，离婚房产分割案件就给了诉讼双方当事人许多活动的余地。也就是说当事人如果想离婚房产分割诉讼中多分房产，就必须搜集提供证据，依据有证据证明的事实去说服法官，响应法官心中公平正义的天平，始开能达到自己的诉讼目的。【常见问题11】夫妻婚前共同出资购房，房产证登记在一方名下，是夫妻共同财产吗？杨欣律师解答：如果婚前共同出资购房，房屋产权证登记在夫妻一方名下，该房屋在婚后能否认定为夫妻共同财产，可以说存在较大变数。一般情况下，婚前购房房屋登记在夫妻一方名下，由于购房时男女双方尚未存在夫妻之间的身份关系，我国法律推定为夫妻一方婚前个人财产。但是，上海法院曾出台司法指导意见认为：若配偶方同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。由此可见，我国法律对婚前共同出资购房房屋性质的认定还是比较复杂的，其复杂的主要原因在于两点：一是我国法律制度的不健全，现行婚姻法的法律条文对于离婚房产分割的规定过于模糊，尚未建立完善的法律框架规则；二是现实生活的复杂性，再完善的法律制度也永远无法囊括规范所有的社会现象，并公平合理的加以条文规范，这是条文法的滞后性。鉴于此，我们多年在上海执业的上海离婚律师在给客户做法律分析时，经常要根据经验、根据上海法院的审判实践，结合客户叙述的详尽的、具体的案情做出判断，告知风险。【常见问题12】婚前一方出资购房一方出钱装修或婚后对婚前一方所有的房产进行过修缮、装修，是夫妻共同财产吗？杨欣律师解答：婚前一方出资购房一方出钱装修或婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。三、离婚房产价值的确定在离婚诉讼中，法院计算房屋折价补偿款对夫妻共有房产分割之前，首先应确定诉争房屋的价值。确定房屋价值是确保公平分割的前提条件，是确定得房一方支付房屋补偿款计算依据。司法实践中，确定离婚房屋价值一般有两种方式：1、协商确定。这是最节省、最便捷的一种方式，只要渉案双方对房屋的价值协商一致，法院就可以按照该价值进行判决；2、评估确定。委托第三方对房屋的价值进行评估，是当事人对房屋的价值无法协商一致、争议较大时，法院经常采用的处理方式。如果当事人各方对共有房屋价值意见不一，但又不申请评估，法院应当如何处理？上海市高级人民法院司法指导意见认为，当事人对分割共有房屋价值意见不一，但又不申请评估的，法院不能简单驳回原告诉请，应进行必要的释明，促使当事人提出委托评估的深情。经释明，当事人仍不提出申请的，法官可通过咨询房产中介公司或评估公司（至少两家）的意见，综合分析后予以酌定，并须在裁判文书中阐明理由。【常见问题1】离婚房产价值的确定是以当初购买房产时的合同价为准？杨欣律师解答：离婚房产价值的确定应以法院分割房产时房产的市场价为准，而非购房时的合同价。购房时的合同价和离婚房产分割时的市场价的价差亦即房产增值部分，离婚时同样应当予以分割。很多当事人在面临离婚房产分割时有一个误区，认为房产分割是以当初购买房产时的合同价为准，其实不然。离婚案件中，法院分割房产，一般是以房产现值作为分割的依据，而非购房时的价值。在离婚房产分割时，那种习惯以购买时的价格计算及分割的做法是错误的。我国法律之所有规定离婚房产分割时按房产的现有市场价值计算，这是由物权法的基本原理确定的。即在当事人出资购买房产时，出资款完成了由“债权”向“物权”的转化，简言之，出资之前出资人对出资款拥有所有权，出资之后该出资款就转化为出资人对房产拥有部分产权。即便一方购房时用的是婚前财产，也或一方购房时未出资，未出资一方对该房产也拥有的部分所有权完全是基于出资人的赠与取得的。因此，夫妻离婚时，出资方就不能基于出资的事实要求对方归还出资款，而只能基于双方共有房产的事实要求分割房产。此时房产的价值自然也不能以购买时的价值确定，因为房价有涨有跌，既然一开始就确定了双方对房产共有的性质，那么双方就应对房产的价值共享风险，即离婚时只能按照该房产的现有价值计算。【常见问题2】离婚房产价值的确定一定要申请评估公司评估吗？杨欣律师解答：离婚房产价值的确定，评估不是必经程序。司法实践中，离婚诉讼确定房产价值，首先由诉讼双方协商确定，协商不成，方才会委托专业房产估价公司进行评估。虽然采用评估的方式确定房产的价值在司法程序上较显公正，但也存在两个较为突出的问题：第一，拖延诉讼的进程。通过法院委托房地产评估机构对房产的价值进行评估，一般需要一、二个月的时间，根据我国诉讼法的规定，评估期间不计入法定审限，因此，如果中介结构拖延的时间过长，可能导致离婚诉讼久拖不决，给双方当事人的心里、生活都带来负担；第二，通过法院委托房地产评估机构对房产的价值进行评估，需要交纳一定的评估费，评估费的数额一般根据房产的价值按比例收取，这对当事人来说也是一笔不小的开支。鉴于上述原因，最高人民法院民一庭曾明确表示：“双方对财产价值有争议的，可通过协商、竞价、作价、评估、拍卖等形式确定和处理财产，处理财产时应惯彻照顾子女和女方权益的原则以及照顾无过错方的原则，不是必须委托中介机构评估。”附：上海市高级人民法院公布的房地产评估机构（10所公司）上海信衡房地产估价有限公司（电话：63301925）上海富申房地产估价有限公司（电话：64317161）上海城市房地产估价有限公司　（电话：63589988）上海国城房地产估价有限公司（电话：63830000）上海八达房地产估价有限公司　（电话：53858009）上海百盛房地产估价有限责任公司（电话：68552126）上海光华房地产估价有限公司　（电话：63291026）上海国衡房地产估价有限公司（电话：58755972）上海房地产估价师事务所有限公司（电话：58881688）上海大雄房地产估价有限公司（电话：51383326）五、离婚房产的分割原则离婚时夫妻共有房产如何分割，我国婚姻法没有明确规定具体的分割比例，仅做了一些原则性的规定，上海法院有一些审判实践中的做法，下面做一简单介绍。1、尊重当事人共同意愿。我国《婚姻法》第三十九条规定，对夫妻共同财产的分割首先由夫妻双方进行协商，协商不成时才依法进行判决。这一方面体现了法院对当事人财产处分权的充分尊重，另一方面法院也顾忌到如果强行判决可能给将来的执行带来麻烦。因此，法院会力主推动当事人之间达成一致意见，尤其是在当事人双方仅有一套住房的情况下。2、男女平等。即夫妻双方对于其共同财产享有平等的共有权，不受双方收人状况、对家庭贡献的影响，双方均有平等分割共同财产的权利。3、照顾子女和女方权益。首先，应优先考虑未成年子女的利益，根据未成年子女的需要给予必要的照顾。其次，应照顾女方的权益。考虑到相当一部分女性的经济能力相对较弱，在日常家务中的付出很难物化为财产收益，故在分割财产时，有必要照顾她们的权益，使其离婚后的基本生活更有保障。《妇女权益保障法》第四十八条“夫妻共有的房产，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。夫妻共同租用的房产，离婚时，女方的住房应当按照照顾子女和女方权益的原则解决。”《婚姻法》第三十九条也作了类似规定。因此，在夫妻房产分割中尤其要充分体现对妇女儿童权益的保护，尽量将房产分割和子女抚养结合起来，这是法律的强制性规定。4、照顾无过错方。对于因一方过错导致离婚的，可在分割财产时适当照顾无过错方，以体现法律的公平与正义。但这种照顾不是民事责任，其性质不同于离婚损害赔偿责任，因此，这里的过错并不限于重婚、姘居、实施家庭暴力、虐待、遗弃等重大过错行为，还包括其他违反婚姻义务或故意以悖于善良风俗的方法损害婚姻关系的过错行为。5、有利于生产、方便生活。分割夫妻共同财产时，应从充分发挥共同财产的效用和不损害财产的经济价值出发。这一点对法院确定房子所有权归属，解决双方居住问题尤为重要。总之，对不宜分割使用的夫妻共有房产，应当根据婚姻法、司法解释确定的上述原则，综合考虑房屋的性质、来源、婚姻关系存续时间长短、双方住房情况以及照顾子女和女方原则等因素，分给一方所有。分得房屋的一方应给予另一方相应价值的补偿。【常见问题1】出资多少会不会影响离婚房产分割的比例？杨欣律师解答：司法实践中，上海法院对离婚房产如何分割经常会考虑双方对房产的贡献，这也是基于公平公正的司法理念决定的。夫妻双方各自对购房的出资比例经常会对离婚房产的归属及分割比例造成影响。由于夫妻婚后购房，无论是哪一方的出资，一般均为夫妻共同财产出资，为此，购房时的出资情况对于此种情况下的房产分割影响较小。出资情况对离婚房产分割的影响主要体现在夫妻双方婚前共同购房的案例中。根据上海高院的规定，如果恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。【常见问题2】离婚后的居住问题离婚房产分割时法院会考虑吗？杨欣律师解答：我国婚姻法第四十二条规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。上海法院认为，住房为一方所有，离婚时住房一般仍归该所有人。如另一方离婚后确实无房，法院可根据具体情况判决允许其暂住；也可判决无房一方另外租房居住，若经济确有困难，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。为此，离婚后居住情况不仅会对夫妻一方个人房产造成影响，基于婚姻法第四十二条的立法理念，夫妻一方离婚后居住困难甚至会对夫妻共同房产分割的分割造成影响。【常见问题3】期房、二手房、动迁房房产证还没有办出来离婚时可以分割吗？杨欣律师解答：根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十一条规定，离婚时双方当事人对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。为此，如果夫妻婚后购买的房屋尚未过户到夫妻名下，其房屋权利归属根据物权法规定尚不能认定为夫妻共同所有，为此法院不能处分房屋的所有权，只能判决房屋的使用权。但根据上海法院的司法审判实践，有时法院为避免当事人的诉累，对夫妻离婚时尚未取得房屋所有权的房产分割，一般会依据已经签订的购房合同，判决由夫妻一方来履行；判决履行购房合同的一方支付另一方一定数额的购房折价款作为补偿。【常见问题4】按揭房贷尚未还清离婚时房产如何分割？一般会判给主贷人吗？杨欣律师解答：房产是夫妻共同财产，夫妻婚后共同购房的按揭房贷亦是夫妻共同债务，未付清的按揭款应由双方共同偿还。夫妻离婚时，法院通常在判决房产归一方所有的同时，按揭未还清的房贷离婚后亦由得房者负责清偿。由于法院对房产归属的处理可能涉及贷款人和银行签订的住房按揭贷款合同的变更，所以上海法院的常用的分割方法是：谁是按揭贷款合同的主贷人，在双方条件相同的情况下，法院更倾向于把房屋判给谁所有。但也有例外，例外的情况就要参照离婚房产分割的其他原则了。贷款买的房子离婚时房子判给贷款人所有仅仅是审执兼顾原则的派生情形。由于夫妻婚后买的房子一般只有一个主贷人，配偶是共同抵押担保人，为此将贷款买的房子离婚时房子判给贷款人所有可以避免离婚后需要变更贷款抵押合同。当然，这不是离婚房子判给谁所有的决定因素。如果此时非贷款方需要抚养小孩，或者没有居住房屋，或者有能力提前还贷并支付贷款方房子的分割款，或者有其他需要离婚时照顾的情节，那么法院也要首先考虑判给非贷款方所有，并非谁贷款买的房子离婚时房子就一定会判给谁。【常见问题5】离婚房产分割是按出资比例分吗？杨欣律师解答：根据我国婚姻法关于离婚房产分割的规定，夫妻双方有婚内财产协议或离婚时可以协议房产分割的，依照协议约定。无法协商解决，那么法院将依照照顾子女和女方权益的原则进行判决。其原因在于夫妻共有房产，如果没有约定按份共有，法律推定为共同共有。约定按份共有的房产将根据双方所占份额比例进行分割，但对于夫妻共同共有的房产只能根据婚姻法规定的离婚房产分割原则进行分割。【常见问题6】离婚房产分割可以在法庭上竞价谁出价高判给谁吗？杨欣律师解答：关于离婚房产分割可以在法庭上竞价取得的问题，最高人民法院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十条对婚姻法第三十九条曾作出补充解释：双方对夫妻共同财产中的房产价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房产所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房产所有权的，由评估机构按市场价格对房产作出评估，取得房产所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房产所有权的，根据当事人的申请拍卖房产，就所得价款进行分割。根据最高法院司法解释我们可以看出，夫妻双方采用竞价方法确定房产所有权的归属有两个基本前提：其一，双方均主张房产所有权；其二，双方均同意同意竞价取得。如果有一方不同意竞价，法院就不能运用竞价规则处理离婚房产分割问题，法院没有强迫当事人接受竞价的权利。上海市高级人民法院在《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》中进一步明确：关于离婚诉讼中，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属的处理，应按照婚姻法及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。在处理共有房产时，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属，若符合下列条件的，可予准许：(1)双方同意竞价；(2)双方经济、住房等条件基本相同。上海高院关于竞价规则司法适用的指导意见之所以设定夫妻双方采用竞价方法确定房产所有权的归属必须满足“双方同意竞价”和“双方经济、住房等条件基本相同”两个基本条件，原因在于竞价规则排斥了夫妻离婚财产的处理“应以照顾女方和抚养子女一方的权益”的基本法律原则。即便竞价规则从表面上看是公平的，但考虑到子女、女方及生活困难一方的法定利益，那么通过竞价来处理房产分割问题就显的不那么公平了。为此，上海法院适用竞价规则的三个前提条件就是：1、双方均主张房产所有权；2、双方均同意竞价；3、双方经济、住房等条件基本相同。【常见问题7】夫妻只有一套住房离婚时怎么分割？杨欣律师解答：我们是社会主义国家，我们优越的社会主义制度决定了在离婚案件中，法官不可能把夫妻任何一方赶到大街上。即：法院在处理离婚案件时，都要保障夫妻离婚后的居住问题。在司法实践中，法院正是秉承了这样的原则，使很多离婚案件变得极为复杂。如果夫妻离婚时仅有一套住房，难免在离婚后夫妻一方没有住房居住，此时应当如何处理？上海市高级人民法院认为，夫妻离婚时房子的分割，首先应审查当事人的经济状况，然后根据不同情况分别处理：如果夫妻仅有—套共有房子，且当事人经济状况良好，能自行解决居住问题的，可判决一方得房、一方得经济补偿。若共有房子系以一方当事人名义抵押贷款购买的，一般判决由贷款方获得房子权利，但须支付对方经济补偿(经银行等抵押权人同意变更贷款人等情况除外)。应尽可能促使款项支付到位，调解或判决主文也可明确经济补偿款的支付期限。如果夫妻仅有一套共有房子，而双方均无力补偿对方，又难以分开居住，感情尚未完全破裂的，可不判决离婚。如双方经济状况不佳，且感情破裂、确无共同生活可能的，可判决房子产权归双方共有并确认各自份额，但可明确由一方使用，使用方须支付使用费，以解决对方的居住问题。对经济补偿款的执行，应采用房子置换、房子权利人出资租房等方法予以妥善解决。房子迁让的执行，应审查得房方支付经济补偿款的情况。得房方末支付经济补偿款的，可暂缓执行其迁让申请。【常见问题8】父母可以参与夫妻离婚房产分割诉讼吗？杨欣律师解答：夫妻离婚诉讼只有两个当事人可以参加，那就是婚姻双方的丈夫和妻子。即便是夫妻离婚房产分割，男方父母或女方父母认为与己有关，也不能参与到诉讼中来作为共同原告、共同被告或诉讼第三人。如果双方父母真想在夫妻离婚诉讼中发表自己的意见，那么只能作为诉讼双方的诉讼代理人或证人。如果诉讼双方任何一方父母认为夫妻离婚所要分割的房产是属于自己的或自己也拥有部分房产产权份额，杨欣律师认为这要另行起诉处理。一般而言，如果夫妻离婚房产分割所要分割的房屋产权证上有任何一方父母的名字，上海法院会自动在离婚诉讼中对该房产不予分割，告知诉讼双方当事人另行起诉；如果父母仅仅是隐性的房屋产权人，夫妻双方共有的房产证上没有父母的名下，而父母其实是真正的房屋产权人，那么父母应在夫妻离婚房产分割之前及早向法院起诉，要求确认自己在房产中所享有的权利。如果在夫妻离婚房产分割之后再起诉，案子就变得很麻烦了。【常见问题8】夫妻离婚时房子里的户口如何处理？杨欣律师解答：夫妻结婚时，经常会把户口迁至夫妻共有房屋内，一旦离婚，得房的一方常常会要求对方将户口迁走。关于夫妻离婚房产纠纷中户籍迁移的问题，属于公安局主管，但公安局一般不会强制迁移；如果离婚后对方不迁户籍向法院起诉，上海法院认为该事项不应由法院管辖，一般也不予受理。为此，关于夫妻离婚房产分割可能涉及房屋内双方的户口迁移问题，双方最好在离婚诉讼时或执行时妥善解决。晚了，就真的没有办法了。关于夫妻离婚房产纠纷中可能遇到的户口迁移问题的法律规定：上海市高级人民法院沪高法民一[2003]25号民事法律适用问答对此明确指出，对于二手房买卖纠纷，如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理；买方要求卖方实际履行约定的，将户口迁出并将自己的户口迁入的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。六、离婚房产分割法律汇编※婚姻法第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。第四十条夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当予以补偿。第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。第四十二条离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。※中华人民共和国妇女权益保障法第四十七条妇女对依照法律规定的夫妻共同财产享有与其配偶平等的占有、使用、收益和处分的权利，不受双方收入状况的影响。夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，女方因抚育子女、照料老人、协助男方工作等承担较多义务的，有权在离婚时要求男方予以补偿。第四十八条夫妻共有的房屋，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。夫妻共同租用的房屋，离婚时，女方的住房应当按照照顾子女和女方权益的原则解决。※中华人民共和国物权法第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。　第一百条　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。※、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第二十七条　婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。※最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第十九条　由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。第二十条　双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。第二十一条　离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。第二十二条　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。※上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）四、离婚诉讼中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理？答：根据司法解释（二）第十九条的规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为夫妻共同所有。但，从上海的实际情况出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值。因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资将原有公房的使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用权价值，也有失公允，对此我们认为实践中可区分下列情形处理：1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照司法解释（二）第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。五、父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与？当事人婚后，父母为双方购房出资，产证登记在夫妻一方名下的，是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与？答：根据司法解释（二）第二十二条的规定，父母为子女结婚购房的出资，“应当认定为……赠与”。我们认为，条文中的“应当认定”是在父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。实践中，对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。此外，尽管司法解释（二）中的该条规定仅限于购房出资，但对于实践中可能发生的购买其他物品的出资，同样可根据该条规定作出相应的归属认定。六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？答：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，同样的，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。若配偶方同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。※上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见4．夫妻共同财产涉及他人情况的处理夫妻婚后出资购买车辆，并挂靠于他人名下的，在离婚诉讼中，对该车辆不予处理。夫妻双方与他人(未成年子女除外)共同所有的房屋，应该另案处理，但若案外人仅享有居住使用权而无所有权的，不影响该房屋在离婚诉讼中的分割。9．夫妻一方通过福利、补贴等方式取得产权房，但为取得该房产而与用人单位签有服务期协议的，离婚时该房产的处理夫妻一方在婚后通过福利、单位补贴取得产权房，但同时与用人单位签有服务协议的，由于该方对此房的获得具有较大贡献，且其将来择业的自由会在服务期内受到限制，因此，夫妻离婚时，因服务期问题而导致房产权利受影响的事实尚未发生的，对该房产的分割应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间，适当多分给签有服务期的一方。11．离婚诉讼中，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属的处理按照婚姻法及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。在处理共有房产时，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属，若符合下列条件的，可予准许：(1)双方同意竞价；(2)双方经济、住房等条件基本相同。12．夫妻双方婚后出资购房，产权人可能登记为夫妻双方或其中一方，也可能登记为夫妻双方或某一方与子女，或者只登记为子女一人，如何确定该房产权利人？夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方或一方，均为夫妻共同财声。若产权登记中有子女，则为夫妻双方与子女共同所有。在户权登记中末约定按份共有的，应认定共同共有。至于产权人只登记为子女一人的房屋所有权问题，上海高院《民事法律适用问答》2005年第3期(总第16期)问题六巳有答复。但鉴于未成年子女未出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。13．夫妻一方婚前出资购买的房屋，权利登记在双方名下，离婚时该房产的处理夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。