婚前房产百万增值款归谁

案情：

家住佛山市X区XX镇的黄X在1999年以30.3万元价格购买了一套商品房。黄X向银行按揭贷款20万元，还款期限为同年8月21日至2009年8月20日，10年内还清。

2006年，黄X经朋友介绍与卓X认识。2007年10月，两人建立恋爱关系，不到两个月就“闪婚”，步入婚姻的殿堂。2008年，两人生有一女。

细节打败爱情。本该幸福美满的三口之家，却在琐碎的生活中渐生罅隙。由于两人从恋爱到结婚不足两月，磨合期较短，相互了解不够深入，新婚的热情迅速被现实所冷却，两人开始为琐事争吵。2009年2月，两人开始分居。

由于双方婚姻登记地为广东省XX县民政局。2009年11月25日，黄X据此向XX县人民法院起诉离婚。法院一审认为，二人感情尚未破裂，具备和好的条件，遂于2010年4月12日作出不予离婚的判决。

2010年11月，黄X再次向广宁法院提起离婚之诉。后该院以自己无管辖权为由将案件移送至佛山市X区人民法院审理。

主审法官很快查明了双方婚姻状态、收入情况等争议焦点。经法院审理查明，两人共同还贷的款项为2万余元。房屋最终给付的款项为支付给开发商房价款30.3万元及支付给银行的利息合计6.1万余元。但是庭审时，双方却在房产增值问题上发生争吵。原来，黄X婚前购买的那套商品房的市场价值竟然一路高歌猛进，已从最初的30.3万元升至200多万元。

经法官几度沟通，双方一致同意该房屋自2007年12月登记结婚至2012年庭审时的房屋增值价值为125万元。对增值部分该如何分配，二人产生激烈争议。

黄X对卓X的关于分割房产增值部分“五五分”的请求极度愤慨，“结婚以来，她一直游手好闲，如果没有我在外苦苦打拼，家里连米汤都喝不上。”更让黄X不能理解的是，婚前独自购买的房子，离婚时，房产投资升值了，对方却要来分一杯羹。但卓X则反驳认为，结婚以来，黄X未尽到照顾家庭的义务，指责对方，“连孩子的户口都没上。”

最终法院判决，结合该房屋的具体情况及按照照顾子女与女方权益的原则，原告黄X补偿被告卓X婚后参与的还款额及还款额相对应的财产增值部分，酌定为5万元。

法官说法：

增值财产分割需兼顾公平

针对黄X诉卓X离婚案件，该案主审法官周海民分析，案件的争议焦点主要有：一是婚前按揭买房，房产归谁?二是如何补偿另一方?

根据最高人民法院《婚姻法解释(三)》明确规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产应先由双方协议处理。协商不成的，法院可判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为其个人债务。双方婚后共同还贷及其财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方补偿。

据此，“对于房产归属问题，由于双方未能达成协议，综合考虑双方对该房产出资额、参与还贷贡献、婚姻长短以及原产权登记公示公信力等因素，宜判定房产归黄X所有，由其对卓X予以补偿。”法官认为，该案真正的难点正是如何补偿。实践中，多数法院采取的计算方式是：夫妻共同还贷款÷(房价款+利息)×房产现值额×50%，由原购房者补偿对方，剩余贷款由原购房者继续偿还。

“由于目前各银行及互联网上均能提供房贷的计算标准，因此这种计算方式简单，操作性强。”但周海民认为该公式并不能完全体现法律的公平原则，“该算式对于购房与结婚时间差距不长的案件可以使用，但是对于黄X这类相差8年的案件就不适宜了。房产现值不能全面反映婚姻期间房产增值的具体情况，容易造成不公。”

因此，在该案中，周海民采取了还贷额加增值额标准来计算应当给付另一方的款项，其将计算方式改成：{夫妻共同还贷款+〔夫妻共同还贷款÷(房价款+利息)〕×房产增值款}×50%。即增值部分必须考虑共同还贷款在房屋总价值中所占的比重来计算。最终，法院在该案中核对应当补偿的款项为44641元，法官又酌情考虑适当照顾女方和子女利益的原则，将款项定为5万元。

相关法律知识：

根据法律规定，婚姻关系存续期间所得的生产、经营收益及知识产权收益归夫妻共同所有，而夫妻个人财产的孳息和自然增值仍然是个人财产。所以只有在夫妻个人财产的增值部分是将该财产用于生产经营所得的收益或者是知识产权获得的收益，才能对其进行分割，而该个人财产的孳息和自然增值部分是属于夫妻一方的个人财产。

1、房产婚前婚后的区分。

我国婚姻法规定，夫妻关系存续期间的工资奖金收入，生产经营收入，继承或受赠所得等其他收入为夫妻共同财产。夫妻双方对财产取得有相反的书面约定的从其约定。最高法院在对离婚时夫妻财产的分割还明确规定，婚前个人财产并不因夫妻关系的延续而转化为个人财产。

2、婚后共同财产分割应遵循现实价值分配原则。

对财产的分割，以不损害其原有价值的方法，有利于生产、便利生活的原则进行分割。对可分的财产按数量进行分割，如粮食、现金。对不可分的财产或分割后会损害其价值的，如一台电视机、一台电冰箱，则综合财产现价值，按价值分割。对价值有异议的，双方可以竞买，都不愿意要的可以变卖，分割现金。

3、购买大件财产时，要留下单据凭证。

由于现代社会尊重个性自由，离婚对于每一个步入婚姻殿堂的人来说，都存在着可能。离婚时一方不能举证证明财产是婚前个人财产的，按共同财产处理。因此在购买大件财产时，要留下单据凭证，最好是通过银行划转资金，留下单据，当发生争议时，有据可查，也可以进行婚前个人财产公证。