离婚诉讼中房产如何分割？

但凡离婚案件都要涉及三大问题：一是夫妻二人的感情是否确已破裂的问题;二是孩子的抚养问题;三是夫妻共同财产的分割和夫妻共同债务的承担问题。其中，最容易引发争议的恐怕就属财产分割问题了。有些人之所以毫无感情了但就是离不了，其实就是因为在财产问题上不能协商一致。有的人说，你要离也可以，但你必须“净身”出门;有的人说你要离婚的话，不满足我在财产上的要求你就休想离婚。此时是否离婚已经不重要了，重要的是我(她、他)能得到多少财产。因此，在某种意义上说，离婚纠纷实际上已经演变为争夺财产的战争了。

有些夫妻拥有车辆、公司债券、股份、收藏品、艺术品、其他动产、知识产权收益等，而更多的普通百姓除了房屋可能再没有其它值钱的东西了，没有它，就真是倾家荡产了。可见，离婚诉讼中房产的分割问题是一个极其重要的问题。

今天先归纳一下离婚诉讼中房产如何分割的问题。

一、关于私有产权的房屋分割问题。

私有产权的房屋，俗称“私产房”，即老百姓个人拥有所有权的房屋。此类房产的分割主要包括如下一些情况：

1、夫妻一方婚前取得房屋所有权证书，不存在其它债务问题，也无其他争议的，此房屋应确认为个人婚前财产，不能作为夫妻共同财产分割。

2、“婚前购房，婚前领证，婚后还贷”，即夫妻一方虽在婚前取得房产证，但在婚后由夫妻共同还贷的，离婚时应确认为个人婚前财产。

3、“婚前购房，婚后领证，婚后还贷”，即婚前由一方签订购房合同并出资支付首付款，其余房款向银行贷款购买的房屋，并在婚后取得房屋所有权证书。离婚时仍应确认为个人婚前财产。

4、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

5、离婚后，房屋取得完全所有权，双方有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

在上述几种情况中，恐怕争议最大的是关于“婚前购房，婚后领证，婚后还贷”情形下的房产分割问题了。有人认为，该种情况下，房屋应为夫妻共同财产。理由是：《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有…而房产证是房屋所有权的凭证，是由国家法定的不动产登记机关发放的用于证明对房屋拥有物权的唯一、排他的证明。按照我国现行的法律，房屋登记是房屋权利归属的法定公示方法，是房地产取得、变更、设立的标志。《城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此，取得房产证，才是取得房产物权即房产所有权的标志。既然是在婚后取得的产权证，那么，其在婚后对房产物权的所得自然要适用《婚姻法》第十七的规定，作为夫妻共同财产处理。只是法院在分割诉争房产时，要适当根据考虑“财产来源”的原则，对婚前购房的一方要予以多分。

但笔者认为这不属于夫妻共同财产，而是一方的个人财产。在这里我们并不否认房地产权证的发放是取得物权的标志。但是，婚后房产物权的取得并非“无中生有”、凭空取得的，而是依据婚前的债权取得的。一方婚前与房地产开发公司签订房屋买卖合同，自然取得了有要求房产公司交付房屋的权益，系合同之债，对于房屋交付，自然拥有期待权。而房地产管理部门发放产证的行为，实际是他(她)婚前债权在期待后变成物权的过程，其取得物权的行为，完全是因其婚前拥有的债权演化而来。如果法院根据“婚前购房，婚后取得房产证”的事实，判定该房屋为夫妻共同财产，不仅将婚前一方的权利判成与另一方共享，并且这种判决明显不公，违反了法律最基本的原则。

凡是最终确定为一方财产，不能分割，婚后共同偿还银行贷款的，对婚后偿还的贷款及相应的增值部分，应属于夫妻共同财产，在离婚时应当分割。具体分割方法在实践中也有多种，但笔者倾向于先计算出共同偿还的贷款数额在房屋原价款中的比例，然后对房屋作出估价或双方议价，根据这一比例，计算出共同还贷部分的现价，作为夫妻共同财产分割。比如房屋原值为80万元，离婚时已还贷为20万元，那么，婚后偿还的贷款数额在房屋总价款中的比例为25%。如果房屋估价为100万元，则共同还贷部分的现价应为25万元，一般情况下，这部分由夫妻双方平分。这种方法把房屋增值部分视为共同收益，避免了夫妻双方共同还贷，一方获利的情况，我认为这样还是比较公平的。

二、关于公有产权房的问题

公有产权房，俗称“公产房”，即房屋的所有权不是归老百姓个人，而是归有关的单位或组织，比如房管所等等。由于“公产房”的产权不属于个人，当然在离婚的时候就不存在所谓的产权的分割问题了，而应当是房屋的使用或承租问题了。在离婚诉讼中，可参照最高法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的有关规定，如符合以下情况，双方均是可以主张承租权的：

(一)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;

(二)婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的;

(三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的;

(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;

(五)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;

(六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;

(七)一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;

(八)婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的;

(九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。”

以上简单介绍了一下关于离婚时房产的分割问题，仅供参考。司法实践中，每个个案有每个的具体情况和特点，不同的当事人对相同的问题有不同的感知和理解，因而他们在处理相同的问题时也各有各的不同。同时，涉及离婚诉讼的法律、司法解释也非常多。所以建议各位千万不要对号入座，而应三思后行。当然，在行动之前找一位你信得过的律师为你出谋划策，应该是你不错的选择，也是你必须要做的一件事。

上次我归纳了一下离婚诉讼中房产如何分割的几种情况写完之后突然想起，还有一个重要情况遗漏了，那就是离婚案中对已经公房房改的房产如何分割的问题。

以夫妻名义进行房改的房产，归纳起来，在实践中主要有以下几种情况：

第一、夫妻双方已交完购房款，并以一方名义办理了《共有产权证书》或《房产所有权证书》的房产;

第二、以一方名义进行房改，已付清购房款并共同居住，但未办理产权证书的房产;

第三、以一方名义进行房改，已付部分(首期)购房款并实际居住而未办理房产证的房产;

第四、以一方名义申请参加房改，产权单位审查同意，并确定房号，而未交房款的房产;

第五、以一方名义进行房改，已付全部或部分购房款，但进行房改的公房尚未竣工或未开工的房产(期房)。

在离婚案中，对公房是否已经房改、夫妻双方对该房产是否享有产权的认定，是对房改房产能否进行处理的前提。实践中，已付清购房款而没有办理登记手续的情况是很普遍的。但公房房改实际上是公房买卖，是一种特殊的买卖关系，国家(名义上是党政机关、企事业单位)是卖方，党政机关、企事业单位的职工是买方，属房屋买卖关系的范畴。既然是房屋买卖关系，应该是登记后才生效。因此，若将未登记的房改房产认定为夫妻共同财产，在法理上是讲不通的。那种付清了购房款而未办理登记手续的房屋的产权，对夫妻双方来讲，只是一种准产权，是一种形式要件上有缺陷的权利，该房产不属完全意义上的房改房产。因此，凡在政府行政主管职能部门办理买卖登记手续的房改房产，属已经公房房改的房产，应以夫妻共同财产来分割。对那些未登记的房改房应按照最高法院《婚姻法》解释(二)第二十一条的规定来处理。即离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。离婚后，房屋取得完全所有权，双方有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。