夫妻离婚各类房产如何分割

夫妻离婚各类房产如何分割

一、法院处理房产分割的基本方式

(一)房屋价值的界定离婚案件中，法院分割房产，一般是以房产现值作为分割的依据，而非购房时的价值。房价的市值一般由当事人双方估价后达成一致的意见;若不能达成一致的意见，一般由原告申请向法院评估，并预交评估费用，由法院委托相关评估机构进行评估作价，以该评估报告作为分割的标准。一般评估报告的有效期从3个月到6个月不等。评估费用，一般在判决离婚后，由当事人双方分担。

(二)房产分割存在的问题

1、关于产权房是否系夫妻共同财产的界定标准及分割问题实践中，各地对于产权房是否系共同财产界定的标准存在差异，主要原因在于购买时间和取得产权时间有差异、缴纳房款的进程、房产证是否取得个案有差异，这些因素都导致房产分割在离婚案件中司法实践处理不一。在北京地区，法院在分割产权房时一般会酌情考虑一套房子的实体分割，比如，将有二居室的房子判决一人一居室。

2、关于公房分割存在的问题由于离婚纠纷中涉及的公房，可能是职工经房改售房取得产权证的部分产权的房屋，也可能是婚前或者婚后购买但没有取得产权证的公房，经济利益涉及当事人及其所在单位，处理问题较多。对于“部分产权”公房的处理，司法实践中一般会判决取得部分产权的一方，按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一定的经济补偿。3、关于承租公房的承租权问题目前，关于处理承租公房法律依据主要是最高人民法院1996年2月5日颁布的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》。

(三)判断产权房是否系夫妻共同财产的标准的司法实践

1、已取得产权证的房产有些法官认为，对于私房和具备产权证且可以上市交易的公房，一般按照房产证颁发的时间来界定房产是否系夫妻共同财产。理由是，根据民法物权原理及我国房屋管理政策，一般情况下，房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了房屋产权登记或者过户手续，才能真正取得房屋所有权。因此，对于在婚姻案件中涉及房产分割，若系争房产是结婚登记以后取得房屋所有权的，应该认定为夫妻共同财产，无论该房屋在何时购买以及房款如何交纳。但在分割房屋时，应考虑相关因素，如果在婚姻登记之前取得房屋产权证，应该认定为夫或妻一方的个人财产，不能作为夫妻共同财产进行分割。

2、尚未取得产权证的房产(1)一方婚前购买，房款缴清，但产权证未办理完毕。此种情况，一般认定该房系一方个人财产为宜。(2)一方婚前签订购房合同缴纳部分房款，部分房款系婚后缴纳，在离婚时，房产证仍未办理完毕。此种情况，以房产物权的期待权归一方，但以夫妻共同财产缴纳的房款属共同财产予以分割为宜。

二、对公房使用权纠纷的处理

(一)对相关司法解释的把握和理解随着我国城市住房建设进程的深化，绝大多数公房已经过房改变成了产权房。但仍有一小部分公房所有权并未出售，因此，有必要在这里探讨一下承租公房使用权在离婚时的分割。顾名思义，“公房”就是“公家”的房子，使用者不具有产权，只有使用权。因此，夫妻在离婚时，法院只会判决使用权的归属，而不会涉及房产权问题，最高人民法院在1996年2月5日发布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。但是，自从2001年新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了两个关于适用《婚姻法》的司法解释，特别是《婚姻法司法解释(二)》，对于婚前财产婚后转化进行了废除，因此，最高人民法院原《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。处理离婚时的公房承租权时，可根据“具体情况、具体分析”原则，分为以下几种情况由法院酌情处理：

1、婚前取得承租权的情况由于一方在婚前已取得该房的承租权，因此，无论婚姻关系存续几年，或5年，或10年，或20年，房屋均应归该方享有。对此，《婚姻法司法解释(一)》第19条有明确规定，“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”

2、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的，房屋如何分割?婚前一方即已取得公房承租权，离婚时，双方均为本单位职工的，由于这一情况的发生只涉及双方身份关系的变更，因此，不影响公房承租权的归属，即这一情况下，承租权仍归该一方享有。

3、一方婚前借款取得承租权，婚后夫妻共同偿还借款的在此情况下，把承租权判令由原享有的一方享有，并判令由该方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿，是符合现行法律规定且比较合理的一种处置方式。

4、婚前一方取得承租权，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“承租房屋拆迁时，如果被拆迁人(即公房所有权人)与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁入应当对被拆迁入实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租”。虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在，根据现行法律，该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。

5、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的，属夫妻共同财产。

6、一方将其在婚前承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的，这种情况和第4种情况基本一样，因此，在公房承租权的处置上，也应该是一样的。其实，在现实中，可能还存在其他类似的情况。或者是这栋房屋的承租权变为了那栋房屋的承租权;或者是这栋房屋的承租权因拆迁变为货币;或者其他财产形态，在这些情况下，只要后一种财产形态形成完全是基于原来存在的承租权，则后一形态之下的财产，无论是承租权，或者是货币，或者是股票、基金等，都应该归夫妻一方享有。

7、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的，使用权归双方共有。

8、其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是一个弹性条款，给法院以自由裁量权，当法院认为如果将公房承租权判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，可以运用这一条款酌情处理。

另外，根据司法实践经验，在处理公房承租权归属的原则可以从以下几点把握：

1、照顾抚养子女的一方。夫妻离婚反目，最受伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长，有一个稳定的居住环境，将房子判给带孩子一方，合情合理，百姓拥戴。此外，根据最高人民法院的司法解释，2周岁以下的孩子，一般应判归女方抚养，希望女方注意。

2、男女在同等条件下，照顾女方。这不是“女士优先”的问题，而是在一般情况下，离婚对女方的伤害和打击要比男方大。

3、照顾身心残疾或生活困难的一方。身心残疾好理解，也应当照顾。“生活困难”就要从双方的收入和当地的实际生活水平，参考其他因素酌情考虑了。

4、照顾无过错一方。比如，一方有婚外情，有《婚姻法》第46条规定的情形，或是有不良嗜好，或是道德品质败坏等。

5、取得代管房或自管房单位的意见。毕竟房子是人家的，还需要听取人家的意见，

6、其他方法(1)双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。(2)一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款做出评估，取得房屋承租权或所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。(3)双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。(4)双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构评估价的一半为标准向另一方做出补偿。

(二)公房使用权的补偿，离婚时，若夫妻一方取得了公房的使用权，则没有分得使用权的另一方是否能得到补偿，则要具体情况具体分析：

1、如果没有取得使用权的一方，本来就无权要求承租公房，没有补偿。

2、如果双方均有权要求取得使用权，但法院判归了一方，得到房屋使用杈的一方应当向没有得到房屋使用权的一方进行适当补偿。那么，“适当补偿”的标准如何界定呢?上海审判机关的意见认为，部分公有住房可以按照优惠政策以一定的价格获得所有权，而所有权房屋具有市场价值，因此，该所有权房屋的市场价值由两部分组成：一是原公有住房使用权的价值;二是购买售后公房产权投入的资金。由此可见，公有住房使用权具有经济价值。公有住房不能上市交易，因而无法直接衡量其价值。而购买售后公房产权的资金计算有明确的政策规定，所以售后公房的产权市场价值扣除购买售后公房产权投入的资金，即可视为公房使用权价值。当夫妻双方均可承租的公房又以共同财产购买产权时，房屋的市场价值系双方的共同财产;当夫妻均可承租的公房未购买产权时，应以公房使用权价值作为计算依据，以确定不承租房屋一方可得的经济补偿。

(三)“部分产权”公房的处理分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。如果双方都争房子所有权，对于“部分产权”部分，可竞价解决。谁出价高房子判归谁。应当指出的是，这是20世纪90年代的司法解释的规定，根据最新的《婚姻法司法解释(二)》第21条的规定：离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。

(四)“军产房”的处理《中国人民解放军房地产管理条件》第4条规定：“军队房地产的权属统归军委、总部。其产权产籍由各级后勤基建营房部门归口管理，按其用途分别由有关业务部门具体负责使用和管护。”根据这一规定，军队房地产的权属由中国人民解放军总后勤部代表行使，禁止任何单位或者个人丢弃，而损坏或者擅自处置军队房地产，应当承担相应的法律责任。