夫妻二人离婚时房产应该怎样分割

离婚了房产怎么分?真不是一个简单的问题。离婚必然涉及财产分割问题，婚姻法司法解释三出台后，对离婚后财产分割有了更明确的规定，其中，对于房产的分割显得尤为重要。那么，根据新婚姻法司法解释，离婚房产分割的规定是什么样的呢?

首先，我们得明确房产是什么时候买的，婚前还是婚后?然后我们要知道首付是哪些人出的?男方，女方，还是父母?接下来还有房贷是怎么个还法等。真不是一个简单的问题呢，还是分情况讨论吧。

情况一：一穷二白傍土豪型

结婚前夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，登记在自己名下，不论钱是自己的还是父母的，明显属于婚前个人财产。

《婚姻法》规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(一)同时规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋无疑是婚前财产。

还有一种情况是一方全款出资购买，但登记在对方名下的，需要具体情况具体分析：比如双方是否有关于房产的协议，登记在对方名下的原因等。一般来说，有两种可能，一种就是完全赠与对方，另一种还是双方共有。

如果是完全赠与，可以撤销赠与，根据《合同法》第一百八十六条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。如果是共有，那更简单，依然是认定为婚前财产，同样是可以要回来的。

情况二：按部就班成家立业型

夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权，应属于夫妻共同财产，离婚时，一般均等分割。产权明确之后，就是明确房屋产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。

接下来就是分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。

当然，这个也有一个例外情况，就是如果房屋的实际价值低于首付款、已经偿还贷款、还应继续偿还贷款之总和的，则应当由其中一方取得房产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时另一方向其支付房屋价值差额部分的一半。

情况三：一人买房两人还贷型

夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割?理论上取得房产证，就意味着取得了房屋的所有权，离婚时房产直接归属于其中一方。

然而，但是这并不影响夫妻关系存续期间的财产增长部分作为共同财产分割。也就是说，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。

还是说下特殊情况，如果能够证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的，那么该房产属于一方的个人财产，直接归属其本人，除非是双方书面约定该房产作为双方的共同财产。

情况四：一起先买房后结婚型

婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字。在这样的情况下离婚，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于其婚前个人财产，不作分割。

在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使另一方出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决一方给予适当补偿。

这一种听起来比较惨，但是应该现实当中也比较少见。除非真的是遇到土豪，婚前买房时让土豪帮助了一把，既没有欠条，也没法证明，那就可能真的是白送了。

情况五：爹妈掺合一起买房型

父母出资给子女买房，一般视为对自己子女个人的赠与，父母不得索回。根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外;父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。

所以，在双方结婚前出资的，父母没有明确声明是对夫妻双方共同赠与的，作为一方的婚前个人财产在分割房产价值重应当予以扣除。

在双方结婚后出资的，父母未明确声明是对夫妻其中一方的赠予的，一般视为对夫妻双方的赠与，作为夫妻双方共同财产予以分割。

当然这种类型也有特殊情况，比如在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。此时也分两种情况，如果是婚前借款的则是借款一方的个人债务，但如果是婚后共同借款的，作为婚后共同债务。

情况六：房产证带娃娃或爹娘型

房产证上除了夫妻俩的名字，可能还有子女的名字，父母的名字，遇到这样的情况，离婚时又该如何分割呢?对于这种2+N式的房产证，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：

(1)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉;

(2)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。