夫妻共有房产单方处分具有法律效力吗

论夫妻共有房产单方处分行为的效力

问题的提出

我国对于夫妻财产实行婚后所得共有制，即夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产概莫能外。在实际生活中，夫妻对婚姻关系存续期间取得的房产进行处分时，往往未经过夫妻双方的一致同意，这便使法律在价值判断上常常陷入两难境地：一方面夫妻单方处分共有房产，势必侵害另一方的权利，对于另一方的权利应予充分保护;另一方面，如第三人系善意，对其合理的信赖利益亦有保护的必要。如何在二者之间寻求一种平衡，既是兼顾交易安全与交易效率的内在之意，也是彰显民法所要求体现的公平正义的必然要求。

夫妻单方处分共有房产时，法律对另一方权利的保护途径无非是宣布处分行为无效，从而赋予另一方以追回权。如最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”而保护第三人合理的信赖利益，则有两种途径：一种途径是确认无权处分人与第三人签订的合同有效，使第三人受到有效合同的保护。这种途径在立法上是通过限制共有人以“不同意或不知道”为由进行抗辩的方式实现的，如最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第17条第2款规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”另一种途径是通过善意取得制度使第三人直接取得房产的所有权。如《民通意见》第89条同时规定，“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”物权法第一百零六条则明确将不动产纳入善意取得制度的适用范围。最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(三)》第11条则从对共有人追回权限制的角度进一步强调了第三人善意取得房产的条件。如何理顺上述规定之间的关系，以明确上述各项规定分别适用于何种情形，以杜绝法律适用上的随意性，是值得我们慎重考虑的问题。

实践中，根据共有房产的登记状况、夫妻之间的授权状况、第三人是否善意并支付合理对价、房产是否办理过户登记手续等，可以将夫妻单方处分共有房产的行为分成若干不同的情形。本文根据夫妻共有房产的登记状况将夫妻单方处分共有房产分为三种情形进行论述：第一种情形为共有房产登记在夫妻双方名下，夫或妻单方将房产转让给第三人;第二种情形为共有房产登记在夫或妻一方名下，登记权利人将房产转让给第三人;第三种情形为共有房产登记在夫或妻一方名下，非登记权利人将房产转让给第三人。之所以将此作为本文论述的基础，一方面是由于该三种情形涵盖了司法实践中夫妻单方处分房产的全部情形，另一方面是由于在该三种情形下，法律对当事人权利予以保护的价值基础并不相同，由此造成在法律适用上亦有区别。

无权处分与无权代理

无权处分行为的效力

无权处分，以出卖他人之物为著例，被王泽鉴先生喻为“法学上之精灵”。一般认为，无权处分是指无权处分人以自己的名义处分他人之权利。①正确理解无权处分的概念，首先应当弄清“处分”一词在民法上的不同含义。“处分”一词在民法上至少有三层含义：最广义的处分既包括法律上的处分，也包括事实上的处分，广义上的处分则仅指法律上的处分，而狭义上的处分则是指与负担行为相对应的处分行为。

无权处分在不同的物权变动模式下，具有不同的含义和规则。在物权形式主义模式下，法律行为被区分为负担行为和处分行为。负担行为仅在当事人之间产生债权债务的负担，而处分行为则直接引起物权的变动。以出卖他人之物为例，出卖人与第三人签订的买卖合同系负担行为，不以出卖人具有处分权为要件，而处分行为则专指基于买卖合同所产生的物权变动的事实，即合同标的物的交付或登记。因此，在此种模式下，无权处分之处分指的仅仅是与负担行为相对应的处分行为，买卖合同不受处分人处分权的影响。而在债权形式主义模式下，民事活动被统一纳入法律行为的概念下进行调整，与负担行为相对应的处分行为并不存在，它仅仅被视为对合同约定义务的履行行为，故无权处分行为也就被界定为集设立债权债务的约定和标的物交付或登记于一体的统一法律行为。

我国合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”如何理解该条，民法学界存在诸多争议。梁惹星教授认为，我国民法不承认物权行为理论，合同法仅调整债权合同，无权处分规则自应适用于该债权合同。‘骧学者则认为，应当将无权处分行为的效力待定解释为物权行为效力待定，而非债权行为效力待定。叫勿权法实施以后，亦有学者主张虽然合同法第五十一条明确规定无权处分的合同为效力待定合同，但在物权法第十五条明确规定区分原则后，对合同法第五十一条就应按照新法的精神来进行解释，而不能再拘泥于文字。无论我国民法是否承认物权行为的独立性，在物权法已经确立区分原则的背景下，买卖合同的效力并不因出卖人欠缺处分权而受影响。⑤最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第3条似乎也采纳了该种观点。

对此，笔者认为，对无权处分行为效力的制度设计，两种模式各有其优劣，问题的关键在于如何充分地协调无权处分人、权利人和第三人之间的利益，并维护法律的相对稳定性。首先，从合同法第五十一条的规定来看，立法的本意就是将无权处分人处分他人财产所订立的合同认定为无效，而将其事后取得处分权或者经过权利人的追认作为对合同效力的补正。这种制度设计虽然并不一定是最科学的，但亦有其优点，它不仅简捷明快，并且也符合我国老百姓通常的法律感情和法律意识。其次，从法律解释的角度上讲，对法律的解释应当在一定的法律制度体系框架内进行。由于我国立法未采用物权行为理论，对无权处分行为的效力规定于作为债权法的合同法中，无权处分规则亦应当适用于债权合同。在没有立法对合同法第五十一条作出修改之前，通过解释物权法第十五条而修订合同法第五十一条确定的无权处分规则并不妥当。最后，从物权法第十五条规定来看，该条规定的本意是将物权变动的方式与合同的效力区分开来，以防止将物权变动的方式误认为合同的生效要件，而不应认定为已确立了物权行为理论上的区分原则，①进而认为买卖合同的效力不因出卖人欠缺处分权而受影响。

至于《买卖合同解释》第3条，笔者认为，司法解释是最高人民法院对法律、法规的具体应用问题所作的解释和说明，它只能在宪法、法律规定的范围内作出。合同法第五十一条规定的是无权处分情形下合同的效力，而并非处分行为的效力，认为《买卖合同解释》第3条意味着买卖合同的效力不再因出卖人欠缺处分权而受影响，显非妥当。那么，司法解释为何会作出如此规定呢?笔者认为，《买卖合同解释》是针对买卖合同所作的解释，因此，我们在对该司法解释进行解读时，应当囿于买卖合同的范围内进行。合同法第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”该条规定本意是为了尽量保证出卖人对出卖的标的物享有所有权或者处分权。但如果出卖人在出卖标的物时暂对标的物不享有所有权或者处分权，买卖合同的效力是否就要受到影响呢?不无疑问。如果是的话，那么在实践中至少有两种情形会带来解释上的困惑。其一，当事人对标的物原本享有所有权或者处分权，只是在缔约时该权利暂不由其行使，如抵押人出卖抵押物的，此时抵押人虽暂对标的物不享有处分权，但抵押人完全可以解除抵押或者由买受人行使缔除权而消除抵押，买卖合同显然不应因出卖人暂不享有处分权而无效。其二，在预售合同或者先卖后买合同中，出卖人与买受人签订买卖合同时，标的物尚未生产出来或者出卖人尚未购得，出卖人显然对标的物在事实上不享有所有权或者处分权，但只要其事后生产出符合合同约定的标的物或者购得合同约定的标的物，买卖合同的效力不应当受到影响。该两种情形显然属于合同法第一百三十二条制订之初未曾虑及的漏洞，现最高人民法院通过司法解释的方式对该漏洞予以弥补，这应该是该条司法解释作出的本意。那种认为该条司法解释修改了合同法第五十一条规定的无权处分情形下合同效力规则的观点，显然失之偏颇。

无权处分与无权代理

在厘清了无权处分行为效力的基础上，我们便不难对夫妻单方处分共有房产行为的效力进行分析。c骓第一种情形下，房产登记在夫妻双方的名下，夫妻单方处分共有房产时，第三人知道且应当知道房产属于夫妻共有，却仍与无权处分人进行交易，第三人存在一定的恶意，相较而言法律显然更应当优先保护夫妻另一方的权利，在其不予追认的情况下，应当认定合同无效并赋予其追回权。在第三种情形下，房产登记在夫妻一方名下，非登记名义人处分房产，此种情形更近于普通意义上的无权处分，无权处分人、第三人的主观恶意较第一种更甚，法律自无对其权益予以优先保护之必要，故在权利人不予追认的情况下，亦应当认定合同无效并赋予其追回权。

本文在论述上述两种情形时，实以处分人以自己的名义进行处分为前提而展开，而实务中，这种情况是比较少见的。原因在于，在上述两种情形下，由于处分人对房产在名义上即不具备处分权，故很难获得第三人的认可。为了解除第三人的顾虑，处分人往往会提供一定的经过夫妻另一方同意的表征，如授权委托书等。此时，处分人虽然仍在行使处分权，但其实际上系代理真实权利人行使处分权，或者部分代理真实权利人行使处分权，其所处的地位亦不再是处分人，应为代理人，或者兼具代理人和处分人的双重身份。此时，对其行为的认定应当从无权代理制度人手。

无权代理与狭义上的无权处分均系未经授权而对他人事务进行管理或处分，均属于广义的无权处分的范畴。但二者具有显著不同：在无权代理中，代理人系以被代理人之名义进行活动，而在无权处分中，无权处分人系以自己名义对他人之物予以处分。在夫妻一方处分共有房产时，究竟构成无权处分还是无权代理，应当根据具体情形予以分辨。在上述第一种情形下，如果处分人以自己名义为之，构成无权处分，自无异疑。但如果处分人系以夫妻双方的名义为之，处分人的处分行为实际上便兼具处分和代理的双重属性。此时，由于处分人对自有权利的处分并无任何法律障碍，故对处分人的行为进行认定时，便应着重审查处分人对夫妻另一方的代理权是否存在瑕疵。无瑕疵的行为结果归属于被代理人，买卖合同自当有效;有瑕疵的，则应当根据合同法第四十八条规定的无权代理的规则进行评判。在上述第三种情形下，如果处分人以自己名义为之，显然构成无权处分，而如果以夫妻另一方名义为之或以夫妻双方名义为之，亦应当着重审查处分人对夫妻另一方的代理权。当然，在适用无权代理制度对上述情形进行认定时，表见代理制度亦有适用之余地，在此不作过多论述。

善意取得制度的适用

如前所述，夫妻单方处分共有房产时，对善意第三人利益的保护除可确认合同有效外，尚可通过善意取得制度来完成。我国对善意取得制度的规定，最早见诸《民通意见》第89条。但由于理论界对不动产是否适用善意取得存在争议，甚至主流观点认为善意取得仅适用于动产，对不动产应当通过公示公信原则予以调整。①物权法第一百零六条明确将不动产纳入善意取得制度的适用范围，才为这种争议划上句号。但其于夫妻单方处分共有房产时，究竟如何具体适用，仍有探讨的必要。

在传统民法中，“所有权神圣”是一项基本原则。依据该原则，侵害所有权的，所有权人可以基于所有权的追及效力，使所有权的圆满状态得以回复，这充分体现了法律对财产静的安全予以保护的理念。然而，财产于所有权人手中并不一定能够发挥其最大效用，所有权人往往通过买卖、出租等方式将财产流动至最需要的人手中，以实现物之效用的最大化。在财产的变动过程中，法律对变动双方当事人的权益亦存在保护的必要，这又充分体现了法律保护财产动的安全的价值导向。法律对财产静的安全和动的安全加以保护在通常情况下是并行不悖的，但在某种情况下又会出现不可调和的矛盾。以动产为例，根据物权公示公信原则，动产物权存在和变动的公示方法分别为占有和交付，动产的占有人即被推定为动产的所有权

人。在动产占有人将动产转让给善意第三人的情况下，第三人相信动产占有人为动产之所有人而与之交易的这种信赖利益应当予以充分保护。否则，市场交易必将陷入瘫痪。法律由此创设了善意取得制度，在第三人系善意且动产已经交付的情况下，使第三人取得该动产之所有权。

由此可见，对于动产而言，善意取得制度主要是为了解决物之占有人与物之所有人不一致时，如何充分保护善意第三人的信赖利益。而于不动产，情形则略有不同，原因在于不动产物权存在和变动的公示方法均为登记，但登记并不如动产占有那么直观地被第三人所感知，第三人在交易时如未核实房屋的登记状况而与房屋之占有人交易，其信赖利益无从产生，故对其没有保护的必要。这也是大多数国家将善意取得制度仅适用于动产的原因所在。那么，不动产究竟是否适用善意取得制度呢?我们仍然应从物权公示的角度去分析。如前所述，动产适用善意取得制度的前提条件是动产物权的占有人与所有权人不一致，那么于不动产而言，由于不动产物权的公示方法为登记，而非占有，不动产物权的占有人本身便不具有使第三人相信其为所有人的客观基础，故此时再考量不动产物权的占有人与登记人是否一致已经没有多大意义，而应当考量不动产物权的登记权利人与实际权利人是否一致。在不动产物权的登记权利人与实际权利人不一致的情况下，登记权利人处分该不动产，第三人相信登记权利人就是不动产之所有人，第三人的信赖利益由此产生。在第三人经过登记程序取得该不动产所有权后，第三人的信赖利益自应当予以充分保护。这也是我国物权法将善意取得适用于不动产的最充分理由。

回到本文所列的三种情形中，在第一种情形下，由于房产登记在夫妻双方名下，房产的登记权利人就是实际权利人，在夫妻单方处分该房产的情况下，第三人的善意根本无从产生，自无善意取得制度适用之余地。在第三种情形下，非登记权利人处分夫妻共有房产，第三人更不可能相信其为实际权利人，第三人的善意亦无从产生，善意取得制度亦无适用之余地。由此看来，善意取得制度只有在第二种情形.即共有房产登记在夫或妻一方名下，登记权利人将房产转让给第三人时，才有适用的可能。此种情形下，如果房产已经转移登记在善意第三人名下，善意第三人可以根据善意取得制度取得房产的所有权。

对我国夫妻共有财产制的反思

在实践中，由于登记往往需要一定的时间，登记权利人与第三人签订买卖合同将共有房产出售给第三人而尚未办理变更登记时，非登记权利人主张买卖合同无效，并要求追回房产的情形大量存在。此时，善意第三人有理由相信登记权利人有权处分房产，故其信赖利益已经产生，但由于房产尚未变更登记，第三人不能善意取得房产。同时，登记权利人处分的房产仍属于夫妻共同财产，在非登记权利人不予追认的情形下，登记权利人与第三人签订的合同亦难谓有效，第三人亦难受到有效合同的保护。此时，便出现了对善意第三人的信赖利益应当保护而又无从保护的两难困境。这种困境从根本上讲是我国立法对夫妻共有财产制和不动产物权登记制度规定上的不协调造成的。

根据婚姻法第十七条、第十八条、第十九条之规定，夫妻婚姻关系存续期间所得的财产，除双方另有约定或者法律另有规定外，均归夫妻共同所有。而根据物权法第九条之规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立须经依法登记，始生效力。在夫妻关系存续期间购买房产的情况下，根据婚姻法的规定，房产理应归夫妻共有，但如果房产未依法登记的，根据物权法之规定，不动产物权又不发生法律效力。此时，夫妻究竟是否取得该房产的所有权呢?不无疑问。

依照民法学界的通说，在调整夫妻关系上，婚姻法是特别法，物权法是一般法，婚姻法的规定属于物权法第九条“法律另有规定”的情形，故应当优先适用。叫畏据该种观点，在善意第三人相信登记权利人享有处分权而与其订立买卖合同，但房产尚未变更登记时，善意第三人不仅不能受到善意取得制度的保护，也不能受到有效合同的保护;善意第三人因相信不动产登记簿的公示公信效力而产生的信赖利益在夫妻借用夫妻财

产共有制而任意变更合同时将变得一文不值，哪怕造成二者冲突的根本原因就是夫妻未依照物权法的相关规定对共有房产进行正确的登记。第三人的利益虽可通过缔约过失责任予以保护，但其保护力度显然与双方当事人的过错程度严重不符，且有违民法公平正义的基本理念和诚实信用的基本原则。因此，对这种观点实有检讨的必要。

笔者认为，婚姻法规定夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻共有，系出于立法政策上的考虑，为了维护夫妻婚姻关系乃至家庭关系的稳定性，其立法本意在于保证夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产享有平等的权利。该规定应当被限定在处理夫妻内部关系时适用，即当因婚姻关系解除而需要对夫妻共有财产进行分割时，夫妻关系存续期间取得的财产均纳入夫妻共有财产的范围予以分割。物权法规定的不动产的设立方法则重点是为了突出物权变动的公示公信力和对抗效力，其针对的应当是不动产物权所有人之外的他人。从此种意义上讲，夫妻关系存续期间取得的房产在夫妻分割财产时，应当被确定为共有财产，但如果其并未按照物权法的规定登记在夫妻双方名下，应当认定为夫妻对共有房产的共有尚未具备一般意义上的公示公信力和对抗效力，即尚不可对抗善意第三人。当登记权利人将该房产转让给善意第三人时，登记权利人所为之处分虽因处分了夫妻另一方的权利而具有无权处分的性质，但登记权利人所为之处分对善意第三人乃至社会一般人而言更具有有权处分的表征。

正是由于我国婚姻法未规定夫妻共有财产公示的对抗效力，才造成了与物权法规定的冲突，进而造成对善意第三人信赖利益保护的失衡。因此，法律实有对夫妻共有财产的取得予以限制的必要。笔者建议对婚姻法进行修订或者出台相关司法解释时，应当明确规定“夫妻关系存续期间取得的房产归夫妻共同所有，但未依法进行登记的，不得对抗善意第三人”。