流质契约的效力如何

赵女士通过朋友介绍与从事矿石开采的王某相识。王某称投资石矿很赚钱，希望赵女士能参与开发。赵女士投入了20万元用于采矿。由于经营不善，该项目一直处于亏损状态。2014年初，赵女士找到王某，双方达成一份协议，内容是王某自愿将一处价值60万元的房产抵押给赵女士，如果两年之内能将赵女士投资款一次性付清，此房产即还给王某。逾期拿不回投资款，该房产所有权归赵女士。2016年2月，王某仍没有归还赵女士的投资款，赵女士将王某告上法庭，要求将房产过户给她。法院经审理认为，赵女士与王某关于房产抵押及处理的协议违反了法律关于“流质契约”的禁止性规定，应属无效。据此，法院判决驳回了赵女士的诉讼请求。

“流质契约”是指，在日常经济往来中，抵押权人和抵押人在订立抵押合同时约定，在债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权归抵押权人所有。对于流质契约，我国法律均作出了禁止性规定。物权法第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”担保法第66条规定：“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。”法律之所以对流质契约作出严格禁止的规定，主要目的在于：一是维护债务人的利益，防止债务人因一时急需而不惜以价值较高的财产担保小额债权。二是保护债权人的利益。如果在订立合同时对标的物的价值作出错误估计，或因市场行情的重大变化而使标的物的价值暴跌，或由于对债务人的信誉过分信赖，都会产生债权人的债权不能完全实现的风险。三是维持抵押权的价值权性。根据法律规定，在抵押物折价或变价清偿债务时，要经过清算程序，对抵押物价值进行评估，以抵押物折价或变价款对债务进行清偿。对于超出债务数额的部分变价款，仍归抵押人所有，对不足清偿的部分由债务人继续履行。而根据流质契约约定，抵押权人与抵押人不经折价或变价等法定程序，即由债权人取得抵押物的所有权，势必造成价值转移失衡，损害债务人的利益。本案中，由于原告、被告双方订立的协议违反了以上法律规定，导致合同无效。