怎样分割与父母共同购买的房产

关键词：共同共有产权份额共同财产共同债务

争议焦点：共有人对系争房产所享有的产权份额的确定。

案件名称：离婚后财产纠纷

审理法院：上海市长宁区人民法院(2014)长民四(民)初字第859号

法院观点：仙霞路房产登记在A、B和C名下，应归三人共有。鉴于双方未约定各自产权份额，故根据各方出资、对房屋贡献度等进行酌定。根据上述各方在房款1,038,900元中的出资情况，另外考虑到A、B承担了中介费等相关购房过程中需支出的成本费用，以及A、B承担了装修事宜，对房屋的维护和增值具有一定贡献，故酌定该房屋中58%的产权份额归C所有，另42%归A、B共有。

案情简介

原告(女方)A。

被告(男方)B。

第三人C。

C系B的母亲。A、B于2009年6月25日结婚，婚后生育一女D，并于2014年5月15日由长宁区人民法院调解离婚，调解中双方对离婚以及子女抚养达成一致意见，其中D随A共同生活，但法院未处理本案A诉讼请求中主张分割的财产，双方亦未协商处理过。

2009年6月26日，A、B及C共同与案外人就购买仙霞路房产与出售方签订一份《上海市房地产买卖合同》，合同约定转让价款为940,000元。三方认可，上述签约同日，买卖双方又另行签订《协议书》一份，约定仙霞路房产的转让价应为1,040,000元，差额100,000元无需在买卖合同中体现，并约定买方应于2009年6月24日前支付卖方20,000元作为定金，于2009年6月26日前支付260,000元，并申请贷款600,000元，2009年7月31日办理交易过户前支付140,000元，交房当日支付20,000元。协议签订后，C分别于2009年6月26日、7月20日向卖方转账支付260,000元和140,000元。卖方分别于同年6月26日、7月20日出具收款证明，载明分别收到B给付的首付款28万元(含已付的2万元定金)和房款14万元。同年7月，B支付了中介服务费7,000元，并向银行申请住房公积金贷款600,000元。同年7月19日，上海市财政局向A、B及C出具契税9,400元的缴款书凭证。同年8月29日，卖方出具收到尾款18,900元的收条。2009年8月7日，仙霞路房产的产权被核准登记在A、B及C名下，系共同共有，三方没有约定过各自产权份额。A未办理过公积金帐户现金还贷事宜。截至2014年10月，剩余贷款349,908.97元尚未偿还。目前仙霞路房产空关。

庭审中，三方均认可：因仙霞路房产存在一定瑕疵，故最后实际成交价是1,038,900元;C支付了协议约定的前三笔钱款合计420,000元;尾款18,900元、中介费以及购房过程中的各项手续费由B筹款支付，C未出资支付;为购房申请的公积金贷款600,000元系A、B及C的共同债务;截至2014年7月，A公积金账户及补充公积金帐户冲还贷款91,460.85元;截至2014年5月，B公积金账户累计冲还贷款133,404.28元;A、B承担了系争房屋装修事宜，C自认未出资装修系争房屋。

审理中，本院依法委托评估仙霞路房产的市值，估价结果为1,924,600元，其中包含室内固定装修价值。

各方观点

A诉称，A与B于2009年6月25日登记结婚，并于2014年5月15日由长宁区人民法院调解离婚，调解中双方对离婚事宜以及子女抚养达成一致，并未处理A、B婚姻关系存续期间共同财产。故A诉至法院，要求判令依法分割仙霞路房产，由A取得三分之一的份额，并析产分割。

B辩称，仙霞路房产是C大部分出资购置，故根据出资比例，C享有约70%的份额，30%是A、B贷款，现B同意给付A15%的份额。

法院观点

法院认为，仙霞路房产登记在A、B和C名下，应归三人共有。鉴于双方未约定各自产权份额，故根据各方出资、对房屋贡献度等进行酌定。从首付款支付情况来看，C转账支付给卖方400,000元;另20,000元定金，虽然从收条来看，载明由B支付，但庭审中三方均确认第三人曾出资420,000元支付首付，故确认C共支付首付款420,000元(含定金)。从贷款情况来看，虽以B个人名义申请，但因所购房产归A、B及C共有，故该债务应属于三人的共同债务，视为600,000元房款由三人共同借款出资。从尾款、中介费和购房中相关手续费支付情况来看，由B筹款支付，鉴于购房时系A、B婚姻关系存续期间，故尾款、中介费和购房中相关手续费应视为来源于A、B夫妻共同财产。从房屋装修来看，C未出资，A、B各自主张由己支付，因装修发生于婚后，故视为由A、B共同承担了出资。

根据上述各方在房款1,038,900元中的出资情况，另外考虑到A、B承担了中介费等相关购房过程中需支出的成本费用，以及A、B承担了装修事宜，对房屋的维护和增值具有一定贡献，故酌定该房屋中58%的产权份额归C所有，另42%归A、B共有。对A、B共有的产权份额，考虑到离婚时确认A、B的女儿随A共同生活，按照照顾妇女和儿童权益的原则，分配财产时应当对A予以照顾，故酌定系争房产25%的产权份额归A所有，17%的产权份额归B所有。

律师点评

《婚姻法司法解释(三)》第十八条规定：“离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。”本案主张分割的财产，在离婚诉讼中未予以处理，所以A起诉要求离婚后分割的，人民法院应当依法予以分割。

《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”本案当事人在购买仙霞路房产时是家庭关系，所以根据该条法律的规定，仙霞路房产应属于三人共同共有。

《民通意见》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”仙霞路房产登记在A、B和C名下，为三人共同共有。鉴于三人间未约定各自产权份额，故法院在处理时会根据各方的出资情况、对共有房屋的贡献大小酌定各自所享有的产权份额。

关于当事人各方的出资额，三方均认可C曾出资42万支付首付，故对该部分首付款由C支付可以予以确认。尾款、中介费和购房手续费虽由B筹款支付，由于购房时系A、B婚姻关系存续期间，故该笔费用应视为来源于A、B夫妻共同财产。对于装修部分，A、B各自主张由己支付，因装修发生于婚后，故该笔出资也应视为A、B共同承担。对于60万元的购房贷款，虽以B个人名义申请，但所购房产属于三方共有，故该笔债务应视为三人的共同债务，对应60万元的出资应视为三人共同借款出资。因此，对C的出资可以确认为约62万元，房屋总价约104万，除去C支付部分后A、B合计承担42万元，由于A、B另承担了7000元中介费、9400元契税及房屋装修事宜，合计按2万元计算，故A、B购房出资确认为约44万元。综合上述分析，C的出资占购房总额的比例约为：62/(62+44)=58%，故法院酌定C享有该房屋中58%的产权份额，另42%归A、B共有。

最后关于A、B之间产权份额的确定，根据最高人民法院关于《人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的规定“人民法院审理离婚案件对夫妻共同财产的处理，应当坚持男女平等，保护妇女、儿童的合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的原则，合情合理地予以解决。”具体到本案中，A、B离婚时双方婚生女随A共同生活，按照照顾妇女、儿童权益的原则，分配财产时法院对A予以照顾，酌定系房产25%的产权份额归A所有。关于房屋的归属考虑到购房贷款主贷人系B，且B与另一共有人C系母子关系，为了便于分割、折价款的给付及贷款债务的履行，将系争房产判归B和C所有贯彻了有利生产、方便生活、合情合理地予以解决的原则。