婚后双方将婚前个人房产出售后又购买的房产登记在一方名下,离婚时如何处理

关键词：婚前房产出售款市场价值按份共有

争议焦点：婚后双方将婚前个人房产出售后又购买的房产登记在一方名下，离婚时如何处理?

案件名称：离婚纠纷

审理法院：北京市西城区人民法院(2013)西民初字第4566号

法院观点：考虑双方婚前房产在婚后出售时取得价款存在差异，这一差异体现在对601号房屋的出资投入上不同，故法院考虑用涉案房屋目前的市场价值扣减双方各自的婚前房产价值后，剩余部分由双方平均分享。

案情简介

原告A。

被告B。

A与B于2005年自行相识，2006年2月确立恋爱关系，双方于2006年5月8日登记结婚，2007年12月5日生育一子C。现A以夫妻感情破裂为由，要求与B离婚，经询B同意离婚。

2010年4月12日，A与案外人D签订《北京市房屋买卖合同》，约定A购买北京市宣武区房屋(以下简称601号房屋)，交易价格315万元，2010年5月12日，A取得了该房屋的产权，该房屋产权登记在A一人名下。双方当事人共同确认该房屋目前市场价值5,500,000元，但双方对离婚后该房屋的产权归属存在争议。

各方观点

A诉称，为购买601号房屋其出售了自己婚前所有的北京市丰台区房屋，售房款2,380,000元全部用于购买601号房屋，故601号房屋应属于其个人所有。

B辩称，为购买601号房屋，其也把自己婚前所有的北京市宣武区(现为西城区)房屋出售，售房款1,435,000元虽然没有全部用于601号房屋，但剩余款项已用在601号房屋装修、双方共同生活支出及购买股票等方面，故601号房屋应属于夫妻共同财产。

法院观点

法院认为，关于双方婚后购买的601号房屋的产权性质问题，该房屋系双方婚后分别卖掉婚前各自拥有的产权房屋所购，故A主张该房屋属于其个人财产的意见，于法无据，不予采纳，但考虑双方婚前房产在婚后出售时取得价款存在差异，这一差异体现在对601号房屋的出资投入上不同，故考虑用涉案房屋目前的市场价值扣减双方各自的婚前房产价值后，剩余部分由双方平均分享。本案审理中，法院向双方当事人征求了对房屋产权归属的意见，B表示双方离婚后如房屋归其所有，其目前没有能力向A支付对价，A表示可筹集资金向B支付对价并在本案审理中将相应对价提存至法院，法院考虑涉案房屋应归A所有，由A向B支付对价。综上所述，依照《婚姻法》第三十二条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、准予A与B离婚。二、北京市西城区房屋归A所有，A于本判决生效之日三十日内给付B房屋折价款二百二十七万七千五百元。

律师点评

本案焦点问题：婚后双方将婚前个人房产出售后又购买的房产登记在一方名下，离婚时如何处理?

首先《婚姻法》第18条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。《婚姻法司法解释(一)》第十九条规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。故夫妻双方的婚前房产仍属于各自的婚前财产，不因双方婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。婚后各自出售婚前房产的行为只是通过交易的行为改变了双方个人财产价值的表现形式，即由房产这一财产的价值表现形式直接体现为现金的表现形式。根据民法的基本原理，货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质。本案中双方在婚姻关系存续期间用婚前房产出售款共同购买房屋并登记在A名下，由于双方共同购房的行为发生在婚姻关系存续期间，且分别出售了各自的婚前房产共同出资，共同购房的意愿显然是为了共同生活居住，故所购房产应属于夫妻共同财产。鉴于双方出资均来源于婚前个人财产，且存在一定差异，为了公平起见，在分割时应有所体现，故在现有房屋的市场价值中扣除双方各自的出资部分，剩余部分的增值作为夫妻共同财产在A、B间平均分配。

婚后双方用婚前财产共同出资买房并登记在一人名下的，是否可以比照婚后双方父母出全资买房并登记在一方子女名下的法律适用?关于后者的法律规定，《婚姻法司法解释(三)》第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”婚后由双方父母出全资购买的房产登记在一方名下的，可认定为双方按份共有，对于婚后双方用个人财产出全资购买并登记在一方名下的房产性质如何认定?是否可以参照适用上述条款?按照此款的规定，婚后购房双方父母出资，正是将出资款看作是夫妻双方用各自个人财产出资，才会有按份共有的认定，否则按照婚后赠与在无特别说明的情况下应认定为对夫妻双方的赠与，从而认定为夫妻共同财产由双方共同共有。综上所述，婚后双方用个人财产出全资买房并登记在一方名下的，可以参照《婚姻法司法解释(三)》第七条第二款的规定适用，认定为双方按份共有，在离婚分割时可参考按出资比例分割，亦符合公平公正的基本原则。至于房屋产权的归属，应综合考虑双方的实际情况，本着坚持男女平等，保护妇女、儿童的合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的原则，合情合理地予以解决。法院正是在考虑了离婚后双方在给付房屋对价时是否具有支付能力这一现实情况，才最终确定将产权归属于A所有。