离婚时的按揭房怎么分割

案例回放

如今，两口子离婚，围绕着按揭购买的房屋如何分割经常纠缠不清。从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还贷款，要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，而我国现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定。

法律界人士指出：一直以来，房屋问题都是离婚案件中的一个重要问题，为防止婚后夫妻双方发生纠纷，最好对房产等重大财产所有权归属进行正式的、书面的约定，并在婚前进行公证或律师见证。总而言之，在法律无明确具体规定的情况下，我们应遵循公平原则予以应对。

案例1：

男方父母出首付买房离婚妻欲讨要被驳回

2007年5月，小张与小娜热恋时，小张的父母出资19万元首付购买了一套住房，产权人名字是小张。同年7月两人登记结婚。两年后两人感情破裂，小娜诉至法院，不但要求和小张离婚，而且以该房屋属婚后共同财产为由要求小张搬离。兰州中院终审判决娜娜无权讨要房产，房屋归小张所有，但婚后双方共同偿还贷款部分属夫妻共同财产，应予以分割，由小张向小娜支付2.6万元。

案例2：

按揭房产婚后涨了离异夫妻共享“增值”

2002年4月，王江按揭购买了一套22万多元的商品房，其中贷款15万多元。2004年12月，王江和马琳结婚，2008年离婚。在婚姻关系存续的近4年期间，他们夫妻共偿还5.3万元的按揭款。经法院委托评估机构评估，上述房产的评估价值为53.1万余元，二人以夫妻共同财产支付的按揭款产生的房产增值为7万多元。法院审理后支持了马琳要求对增值部分分享权益的请求，判决王江向马琳支付按揭款2.65万元及房产增值补偿款3.5万余元。

专家说法

上述案例在实践中较有代表性，事实上，离婚诉讼中关于分割按揭房产的案例有很多种不同类型。

概括起来主要有4种情形：婚前一方个人出资，按揭购买，离婚时已取得房屋产权证的;第二种，夫妻双方婚前共同出资，按揭购买，离婚时已取得房屋产权证的按揭房屋;第三种是夫妻双方婚后按揭购买，离婚时已取得房屋产权证的按揭房屋;还有一种是离婚时尚未取得房屋产权证的按揭房屋。

第一种情形中的房屋是婚前个人财产。离婚时，另一方无权要求分割。但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为夫妻共同财产，另一方有权分配该财产部分。注意，这里指的是非“房产”。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

第二种情形，首先，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产;其次，明确房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算，即该房屋为夫妻共同财产，按揭的债务为夫妻共同债务;再次，分清权益部分和债务部分，如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。因为房产首付款、已还银行贷款本金和离婚时已付房款所占房产比例的增值部分属于共同财产，应当等量分配。

在离婚诉讼中，配偶方必须提供充分证据证明：1.自己在婚前亦参与出资购买房屋;2.该出资并非一方赠与另一方。否则，如果在产权方予以否认，并以婚前财产为由主张房屋归个人所有的情形下，配偶方的利益将无法受到法律保护。

夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时都没拿到产权证的该怎么办?

杜泓违：根据司法解释的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：购买福利性政策房屋、商品房、经济适用房这三种房屋的，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接作出判决。

离婚时按揭房屋的增值部分又该如何处理呢?

这一问题是按揭房屋在离婚诉讼财产分割中最具争议的问题，目前无论是法律还是司法解释均无明确规定。我认为，婚前个人房屋在婚姻关系存续期间产生的增值部分是否属于夫妻共同财产不能简单地一概而论。就案例2而言，房屋所有权已经取得，且双方对房屋产权归属没有太多争议，只是补偿数额多少的问题。尽管房产已抵押给贷款银行，但所有权并未实际转移。因此，按揭所得房产可以分割，只不过表现形式为现金补偿而已。而根据最基本的公平原则，应当对没有约定的夫妻共同财产平均分割。

不过，如若房屋是在结婚之前取得，其升值虽然是发生在婚后，但不能属于一种投资或收益性行为而予以均分，如果将这种升值也算为一种投资或收益，那婚姻关系也从本质上将变为一种营利行为，因此对于升值的部分，另一方是无权取得的。

实践中，绝大多数人都是父母参与出资，为儿女购买婚房的。

根据司法解释的规定，这种情况可以分为两种：父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，而该房屋也为子女的婚前个人财产，案例1即是如此;如果父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，除另有约定外，该房屋为夫妻共同财产。

房产证上产权人的名字会影响房屋归属吗?

房产证上的名字也不会更改房屋的归属，因为一旦房屋确定为夫妻共同财产，那么房产证上的产权人仅仅是代表夫妻双方持有房屋而已，对于房屋的处分均需另一方的同意，而离婚分割时也要平均分割。

在实践中还有这样的情况，婚前商议买房子双方共同出资，出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。但两人结婚后因感情破裂决定离婚。

遇到这种情况时，如果一方不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于婚前个人财产不愿分割的，在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下，一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决另一方给予适当补偿，因此，我们建议对于房产等重大财产所有权归属进行正式的、书面的约定，并最好在婚前进行公证或律师见证。