同居关系解除后房产如何处理

争议焦点：

一、系争银行卡内钱款权属及双方同居期间财产是否混同;二、系争的剑河路房屋、双单路房屋出售款的权属问题。

案件名称：

同居关系析产纠纷

审理法院：

上海市长宁区人民法院(2013)长民四(民)初字第1008号

法院观点：

剑河路房屋系双方在同居期间以共有的银行存款共同出资及共同贷款而购置的房产，双单路房屋的主要购房款由双方在同居期间以共有的银行存款共同出资，且系争两套房屋均登记在A、B双方名下，故系争房屋应属于双方共同投资形成的共有财产，在同居关系解除后应当依法予以分割。

案情简介

原告A。

被告B。

A、B原系同居关系，双方于2004年相识，于2007年4月开始共同租房居住，并于2008年确立恋爱关系，后于2013年5月解除同居关系。

A、B于2009年3月作为共同买受人购买了本市长宁区剑河路房屋，2009年5月13日取得房屋产权证，权利人登记为A、B共同共有。该房屋购买总价为930,000元，其中首付580,000元。为购买该房屋，A、B共同向银行贷款商业贷款350,000元，A为主贷人。2012年6月28日，该套房屋贷款全部还清。A分别在2009年3月12日、3月30日、4月17日、从其名下银行账户内取款20,000元、280,000元、260,000元交给剑河路房屋的出售方。A于2012年6月28日从其银行账户提前清偿剑河路房屋贷款313,662.82元。审理中，A、B双方协商一致，剑河路房屋目前市场价值为1,600,000元。

2010年11月，A、B与上海某房地产公司签订《上海市商品房预售合同》，购买了本市嘉定区双单路房屋一套，合同约定该房屋购买总价为2,557,411元,其中首付1,027,411元，B于2010年11月20日从其名下的银行卡内支付首付款337,411元，A于2011年3月25日当日从其名下的银行账户内支付首付款610,000元，审理中，双方均认可剩余的首付款由B支付。为购买该房屋B向中国银行嘉定支行申请贷款1,530,000元。2013年11月5日，A、B与案外人C签订《上海市房地产买卖合同》将双单路房屋出售，合同约定出售款为2,700,000元。2013年11月6日，B至银行提前还款本金及利息共计1,478,010.26元，截止2013年11月13日，双单路房屋所欠贷款全部清偿完毕。审理中，双方均表示已经收到钱款1,520,000元，且已经全部用于清偿双单路房屋贷款，不再要求法院处理。

审理中，因双方对本案系争财产争议较大，致本案调解不成。

各方观点

A诉称，A、B于2004年9月相识，后开始同居生活。2013年5月，A、B解除同居关系。同居期间，A、B共同出资购买剑河路房屋及双单路房屋各一套，其中A支付了大部分房款。因A、B双方对上述财产分割协商未果，故诉至法院要求判令：依法分割A、B同居期间共同购买的剑河路房屋及双单路房屋的出售款净值人民币1,180,000元，并根据双方出资情况，对A予以多分。

B辩称，双方于2004年相识，B2007年4月28日来上海与A合租房屋居住，2008年年初确立恋爱关系，2011年办理了结婚仪式但未登记结婚。同居期间，A、B的收入与支出各自独立。剑河路房屋及双单路房屋均系B全额出资购买，因购房时需要A的收入证明办理贷款而在房屋产权证上登记为A与B共有，A并未实际出资。用于支付房款的银行卡均是B委托A以B名义开卡，但A却擅自开设为自己的账户并交给B，B在不知情的情况下将经营所得存入A名下银行账户内。B认为A用于支付购房款的银行卡内钱款实际均为B的个人财产，A对系争房屋不享有权利，故不同意A的诉讼请求。如果A要求分得相应的房屋产权份额，则B要求A返还B为购买该套房屋的出资款。

法院观点

本案争议焦点为：

一、A名下用于购买剑河路、双单路房屋的中国银行及中国农业银行卡内钱款权属及双方同居期间财产是否混同;

二、本案系争的剑河路房屋、双单路房屋出售款的权属问题。

一、A名下银行卡内钱款权属及双方同居期间财产是否混同?

A认为双方同居期间均曾向其名下银行账户存、取款并共同使用，双方部分财产存在混同。B则认为双方在同居期间财产各自独立，B是在误以为A名下银行账户为B个人账户的情形下才向该账户内汇款，B虽在2009年3月得知银行账户为A名下账户，但因考虑双方恋爱关系及准备结婚的因素才继续向上述卡内存入款项，故A名下银行账户内钱款实际上均是B个人财产。B为此提供营业执照、租赁合同、经营日志等证据以证明A名下用于购买系争房屋的银行卡内钱款均系B经营收入存入。当事人对其主张负有举证的责任，本案中，B主张A名下银行卡内钱款均系其存入，但其提供的证据并不能证明其主张，在无其他相反证据的情况下，A名下财产应视为A个人所有。但根据A对上述银行卡存、取款及使用等情况的陈述，并结合B庭审中的自认，双方在同居期间对于A名下农业银行卡内钱款存在财产混同，应推定为双方共同共有，故对于B辩称双方同居期间财产各自独立及A名下银行存款均系其个人财产的主张不予采信。

二、本案系争的剑河路房屋、双单路房屋出售款的权属问题。

A认为系争房屋在双方同居期间购买，登记为A、B共同共有，故A、B双方对于系争剑河路、双单路房屋系共同共有。B则认为系争剑河路房屋、双单路房屋出售款均属于B一人所有。A、B双方原系同居关系，法律规定，解除同居关系时，同居期间双方共同所得的收入和购置的财产，如双方无约定，按一般共有财产处理。本案中，剑河路房屋系双方在同居期间以共有的银行存款共同出资及共同贷款而购置的房产，双单路房屋的主要购房款由双方在同居期间以共有的银行存款共同出资，且系争两套房屋均登记在A、B双方名下，故系争房屋应属于双方共同投资形成的共有财产，在同居关系解除后应当依法予以分割。

根据双方对共有财产的贡献度，酌定A、B对剑河路房屋、双单路房屋的出售合同权益分别享有百分之五十五、百分之四十五的权利份额。至于剑河路房屋、双单路房屋的出售合同权益的分割方法，综合考虑银行卡的权利人、贷款情况、房屋目前的使用情况、双方协商的房屋市场价值及出售价等因素，从有利于财产分割的原则，判归剑河路房屋归A所有，双单路房屋出售合同权益归B所有且剩余贷款由B负责清偿(已经履行完毕)，酌定A根据两套房屋价值差价支付给B折价款71,000元。

律师点评

同居析产案件相比于离婚案件，更多地涉及同居双方财产分割的问题，我国法律对于同居期间财产如何分割没有具体的规定，法官更多的是依据司法解释进行处理。对于同居期间的财产分割问题，目前可以作为判决依据的只有《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》。该《意见》第10条规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理;一方向另一方索取的财物，可参照最高人民法院[84]法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第18条规定的精神处理。”第11条规定：“解除非法同居关系时，同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务，可按共同债权、债务处理。”第12条规定：“解除非法同居关系时，一方在共同生活期间患有严重疾病未治愈的，分割财产时，应予适当照顾，或者由另一方给予一次性的经济帮助。”这些法条规定了对同居财产，尤其是共有财产的一些处理方式，但并没有涵盖同居关系中财产问题的所有方面。

综上所述，根据司法解释，实践中对同居后财产的处理可以归纳为以下几点：

第一，个人所有的财产一般归该所有人;

第二，可以分割的共同财产，按各自享有的财产份额进行分割，不宜分割的财产，根据生产和生活的实际需要归一方所有，分得该财产的一方对另一方按照其应得财产的份额折价补偿;

第三，共同债权、债务按照相应民事法规进行处理。

同居期间财产一般存在三种情形：

第一，同居双方在同居前后签订了相关的协议，对财产的份额和分配方式都有了约定;

第二，同居双方没有关于财产关系的约定，但双方在同居期间经济较为独立或财产区分比较明显;

第三，同居双方既没有约定，在同居期间经济也不独立，区分较为模糊。

在第三种情况下，同居双方既没有财产关系上的约定，共同生活中经济也不相互独立。在这一情形中，同居双方往往共同生活的时间较长，也会以夫妻的名义与外界进行接触，从而使其他人在一定程度上相信双方的夫妻关系。同居双方也会有一些投资或借贷的行为，共同债权或债务也随之产生。在这种情形下，同居双方的财产在一定的范围内发生了经济混同，因同居双方不但缺乏合法有效的财产约定，在长久的共同生活之后双方经济也不再具有独立性，故不能将一方所得完全视为个人所有。

经济混同是指同居双方基于长期的共同生活，对属于一方或双方的财产做出了占有、使用、处分、收益等行为，进而使双方的财产关系发生混合和交叉的情况。结合本案来看，双方存在持续性的共同生活，双方同居期间均曾向A名下银行存、取款并共同使用，虽然是以A名义所开的银行账户，但并不属于具有较强人身属性的财产，故可认定本案中双方财产发生了经济混同。发生在双方同居期间该银行账户内交易的钱款应推定为双方共同共有。

剑河路房屋、双单路房屋出售款的权属认定。A、B同居期间双方以共有的银行存款共同出资并贷款而购置的房产，产权登记在A、B双方名下，系争房屋属于双方共同投资形成的共有财产，根据前述司法解释的规定，在同居关系解除后应当依法予以分割。

在发生经济混同的案件中，关于财产分配的问题并没有法律或司法解释给予直接的调整。一方面，这种同居关系具有一般婚姻所包含的因素，但在其财产关系的判断中却无法适用婚姻法的有关规定。另一方面，如果仅仅依据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》的规定进行处理，则无法得到令人满意的判决结果。在此情形下，我们认为在处理经济混同的同居析产案件时，应该将更多的要素纳入到考虑范围之内。

1、同居时间长短及是否育有子女，同居时间越长，经济混同的程度可能也就越深。

2、双方的角色分配及对家庭生活的贡献大小。

3、解除同居关系后的现实状况：子女抚养、基本生活。对于同居生活中双方当事人的收入一般认定为分别所有，在同居生活解除时，其财产应当按照其二人的收入按比例予以分割。但是对于因为家务等对共同生活做出贡献而个人收入较少的一方应当予以适当补偿。所以在同居生活结束时，如果一方生活确有困难或者承担了抚养子女的义务，另一方给予一定的经济帮助是很有必要的，这也符合照顾子女和女方权益的原则。本案中法院综合A、B对共有财产的贡献度，酌定对系争房屋的出售合同权益及银行卡内钱款分别享有百分之五十五、四十五的权利份额并无不妥。