商品房买卖合同纠纷法院管辖权法律思考

近日因一商品房买卖合同纠纷去上海浦东新区人民法院立案，就法院立案管辖权问题谈下看法。先简述下案情：本律师代理原告方小业主，被告为上海菱朝置业有限公司，2004年2月6日原告与被告签订了《上海市房屋预售合同》，合同约定：被告将位于上海市南汇区周浦镇年家浜路461弄《菱翔苑》##号#层###室之房屋出售给原告，合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据《房屋预售合同》有关交房时间规定，被告应当在2005年9月30日前向业主交房，并于同年12月30日前取得新建商品房房地产权证，但直至2007年3月24日，原告才取得所购房屋，原告遂聘请本律师为其主张权利。

本案中被告的工商登记住所为南汇区，在商品房预售合同中注明的住所地为浦东新区浦三路(该地点为被告主要营业地和主要办事机构所在地)，浦东法院立案庭在审查立案时认为本案不应由浦东法院管辖，应由不动产标的所在地法院即南汇法院受理，理由是该争议涉及房屋为不动产，应按民事诉讼法第三十四条第一项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖;”即按专属管辖处理。本律师对此当即提出异议并要求依法出具不受理裁定书，但遗憾的是法院拒不出具裁定书(这里有涉责任缺失与程序违法等法律问题不再赘述)。

从各国民诉法确定地域管辖标准来看主要有二个：其一是诉讼当事人所在地(特别是被告的住所地)与法院辖区之间的联系;其二是诉讼标的、诉讼标的物或法律事实与法院辖区之间的联系。根据以上标准，在当事人的所在地、诉讼标的等在某一法院辖区内时，诉讼就由该法院管辖。我国民事诉讼法对合同纠纷地域管辖亦同样适用前述标准。

我国民事诉讼中的法院管辖分为地域管辖、级别管辖、专属管辖、选择管辖、协议管辖等多种。地域管辖又分为一般地域管辖与特殊地域管辖，一般地域管辖是指以当事人所在地与法院的隶属关系来确定，管辖原则以被告所在地为来确定;特殊地域管辖是指被告住所地、诉讼标的所在地、法律事实发生地来确定管辖法院，其中包括因合同纠纷产生的管辖。

纵观事情经过，依据我国《民事诉讼法》及《最高院关于适用民事诉讼法若干问题意见》(以下称意见)，我们认为法院在立案审查过程中是否依法办案存在疑问。

首先，法院立案庭对商品房买卖合同中原告以违约为由追究被告违约责任诉求认定为不动产纠纷属错误适用法律，本案争议属商品房买卖合同引发争议(不同于合同法第一百二六条，由中国法院专属管辖，包括程序法与实体法)，应按合同地域管辖确定法院管辖权，地域管辖是指按照各法院辖区和民事案件的隶属关系来划分诉讼管辖;而专属管辖是指法律规定对某些特殊类型的案件专门由特定的法院管辖，包括不动产争议、继承遗产纠纷、港口作业纠纷(相关法条链结：民诉法第二百四十六条、最高院民诉意见第三十条、三百零五条、合同法第一百二六条、中外合作经营企业法第二十五条)等。