汕头市法院审理商品房预售合同纠纷案件的情况分析

近年来，在住房制度改革及相关政策的推动下，我市居民住房消费得到有效启动，房地产市场交易日趋活跃。随着房地产行业的快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生，为改善居民的居住条件，带动我市相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。由于商品房预售属于新生事物，立法中存在空挡，实践中存在许多模糊认识，因而商品房预售纠纷也日渐增多。据统计，全市法院2002年1月至2003年11月共受理商品房预售合同纠纷案件271件，占同期房地产开发经营合同纠纷案件的64.5%;其中龙湖法院和原金园法院受理的商品房预售合同纠纷案件211件，占同期全市法院受理的同类案件的77.9%。市中院近日从龙湖区法院审理的商品房预售合同纠纷案件中抽取了40件进行调查，结合全市法院的审理情况，从中分析我市法院审理商品房预售合同纠纷案件的特点、成因并提出相应对策。

一、特点

从抽样调查的情况看，我市商品房预售合同纠纷案件主要有以下特点：

(一)案件成讼的主要原因是预售的商品房存在瑕疵。从案件成讼的原因看，主要有以下原因：一是标的瑕疵。从此次调查的情况看，标的瑕疵在商品房预售纠纷中占相当大的比例，其中因房地产开发企业未及时办好房产证致纠纷的19件，占抽样调查案件的47.5%;因实际交房面积减少或增加导致纠纷的5件，占12.5%;因房屋质量问题致纠纷的2件，占5%，三者合共占65%。二是房屋交付不能。共10件，占25%。三是购房人未履行或迟延履行付还购房款义务。共4件，占10%。从上述情况看，目前我市商品房预售市场存在的不规范问题仍然较多，有的问题如办证问题相当突出。由于商品房预售纠纷法律关系复杂，容易产生纠纷，处理难度较大，买房人所面临的风险比一般现房买卖大的多。

(二)房地产开发企业被诉的情况占绝大多数。从当事人在诉讼在地位看，房地产开发企业作为被告的案件占绝大多数，共36件，占90%;购房者作为被告的4件，占4%。这说明部分房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。

(三)原告胜诉率高。从审理的结果看，原告胜诉的案件32件，占80%;原告部分胜诉的案件8件，占20%。这说明被告的信用和守约意识比较淡薄。

(四)群体性诉讼案件较多，矛盾比较尖锐。从抽样调查的情况看，商品房预售合同纠纷案件中属于群体性诉讼的案件较多，共25件，占62.5%。从全市法院2002年1月至2002年12月审结的241件商品房预售合同纠纷案件看，调解率只有19.5%。这些情况表明商品房预售合同纠纷案件影响面较广，涉及购房户的切身利益，矛盾比较尖锐，调解结案难度大。