房款筹不齐中途解协议

案情：

因小曹自身原因未能筹足房屋首付款，导致合同无法继续履行，此过错在于小曹，小曹应承担公司在此居间活动支出的必要费用

2011年，小曹通过上海某物业顾问有限公司介绍，与李某就购买嘉定区某处物业事宜达成一致，约定房屋价款为385万元，并签署了合约。但因为筹不到足够的钱，小曹决定放弃购买此处房屋。之后，该顾问公司以其促成了小曹签订《房地产买卖协议》，居间成功为由，要求小曹承担77000元的居间佣金。因讨要无果，该公司将小曹告上法庭。

该物业顾问有限公司认为，在其居间下，小曹已经成功签署了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》。公司、小曹及售房人三方签订的《房地产买卖居间协议》约定，由小曹想要购买的房屋价款为385万元；《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明居间成功；小曹及售房人应于买卖合同成立之日按照房屋价款的1%各自向其支付佣金。同时，双方又签订作为该居间协议附件一的《房地产买卖协议》，约定小曹与售房人应于该协议签署后30日内至公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。依据法律规定及该协议约定，公司已经居间成功，小曹应依约向其支付佣金人民币77000元。

小曹称，关于居间佣金，双方签订过一份佣金确认书，约定房屋过户后支付佣金4万元，居间协议约定的佣金是不真实的。现她与售房人仅签订一份居间协议，未签订正式的房屋买卖合同，所以该物业顾问公司居间并未成功。而且现在她与上家之间的协议已解除，故不同意支付居间佣金。

嘉定法院认为：

该物业顾问公司主张其依合同约定，已促成了小曹与售房人签署了《房地产买卖协议》，其居间义务已履行完毕。但从该买卖协议的性质及内容来看，买卖协议仅是作为居间协议的附件存在，协议内容也未对具体付款时间等重要事项进行约定，缺少作为正式房屋买卖合同的相关要件。同时，在该买卖协议中，当事人亦约定为办理过户交易手续，买卖双方应于该协议签署后30日内至公司处另行签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，此表明公司的居间义务仍有未完之事，结合市场交易惯例，该物业顾问公司要求小曹支付房屋价款2%佣金的诉讼请求，法院难以支持。

合同签订后，因小曹自身原因未能筹足房屋首付款，导致合同无法继续履行，此过错在于小曹，小曹应承担公司在此居间活动支出的必要费用。依此，法院作出判决小曹应给付上海某物业顾问有限公司人民币5000元，二审也支持了这一判决。

（作者单位系上海市嘉定区人民法院）

相关法律知识：

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。