买二手房如何防止卖不破租

一、买二手房如何防止卖不破租

首先，对于想要购房的人士来说，详细地了解所购房屋的实际状况显得尤为重要。您可以通过实地勘察以及访问周边居民等各种方法来获取关于房屋现状的准确资讯，包括但不限于现有住户及其身份等具体信息。

值得注意的是，根据我国现行的法律法规以及相关权威解释来看，"买卖不破租赁"这一重要原则的成立条件主要包括以下几点：

其一，建立起有效且规范的租赁合同关系；其二，租赁标的物已经正式交由承租人实际使用；

最后，出租方需将此租赁标的物的所有权出售给了第三方。因此，如果您未能实际占有并支配这处标的物，那么就无法充分利用这一至关重要的法律原则。

其次，在选择购买房产时，务必要登录相应的不动产登记中心进行全面的房产信息查询。这样不仅能够帮您了解到该房产是否还设置有抵押权、使用权、预告登记等情况，更有助于您降低日后可能引发产权纷争的风险。

再次，为了最大程度地规避风险，我们应该充分发挥买卖合同的作用。在签署买房协议期间，务必严格审慎各项条款，尤其关注卖家的如实告知义务、买家的风险防范意识和违约赔偿责任等关键内容，以保护自己的权益不受侵害，把所有潜在的问题都尽可能地消灭在萌芽阶段。

第四，在购买房屋后，发现原房东的租客尚未搬离的情况下，认真查阅租赁合同成为了关键步骤。我们需要依据租赁合同的签订日期、租金金额以及租期长短等因素，评估租赁合同的有效性，从而找出相应的解决方案。

最后，当您在购房后发现有承租人存在时，首先要考虑的便是与其协商解除合同或要求其按时缴纳租金。按照法律规定，自完成房屋过户之日起，该房屋的所有权即转移到了您的手中。在此前提下，即使这个房子事先已经出租出去，根据传统的"买卖不破租赁"原则，您有权依照相关法律程序收取租赁房产的全部租金。对于已经付给原有房东的租金，您可以依法要求其在房屋过户后及时退还给您。如果承租人愿意自动解除租赁合同，这当然是最佳的结果。

然而，无论我们创建何种救济策略，对于购买者来说，都会带来不同程度的压力和负担。因此，我们强烈建议您在购买房屋之前彻底调查清楚相关情况，这样才能为您的购买过程提供最大的便利和保障。

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《城市房屋租赁管理办法》第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：

（一）将承租的房屋擅自转租的；

（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；

（四）拖欠租金累计六个月以上的；

（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；

（六）租用承租房屋进行违法活动的；

（七）故意损坏承租房屋的；

（八）法律、法规规定其他可以收回的。

二、买二手房如何过户房产证，法律依据是什么

买二手房过户房产证需要买卖双方当事人携带身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证、二手房购房合同向房产管理部门提出申请；

审核通过核税缴税，填写申请书并领取受理通知单；

换领新证开具过户回执，领取过户单。

《不动产登记暂行条例》第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

《城市房地产管理法》第六十一条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

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法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“买二手房如何防止卖不破租”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。