商品房买受人在哪些情况下能够解除买卖合同

一、商品房买受人在哪些情况下能够解除买卖合同

商品房买受人能够解除买卖合同的情况：

（1）房屋主体质量不合格时，买受人能够请求解除合同。

（2）拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人能够向拆迁人请求解除安置协议。

（3）开发商将商品房出卖后，又将同一房屋进行抵押的，买受人能够请求解除合同。

（4）开放商将同一房屋出售给两个以上的消费者的，买受人能够请求解除合同。

（5）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后能够解除合同。

（6）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，再将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后能够解除合同。

（7）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人能够请求解除合同。

（8）套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人能够解除合同。

（9）出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未房，买受人能够请求解除合同。

（10）由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记，买受人能够请求解除合同。

《商品房销售管理办法》第三十五条

商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，能够依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

二、哪些情况下能解除房屋买卖合同

房屋买卖合同有以下情形之一的能够解除：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。

但不是有不可抗力就能够解除合同，而必须是由于不可抗力导致合同目的不能实现才能解除合同。

（二）与主要债务履行相关又可分为两种情况：

1.预期违约

指在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

2.迟延履行

指当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

（三）不能实现合同目的。

指当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

（四）双方协商一致的也能够解除合同。

（五）在不归属双方过错的情况下，因情势变更致使继续履行合同有失公平的，当事人也能够提出解除合同，只是此时当事人并不当然拥有解除权，必须提请法院或仲裁机构裁决才能解除合同，决定权在法院或仲裁机构；且必须先协商，协商不能才能提出。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人能够解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人能够随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

三、商品房买卖合同和购房合同是否是一个合同

商品房买卖合同和购房合同不是一个合同。

1、商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

2、认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

3、认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。

《中华人民共和国民法典》第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

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