二手房阴阳合同的法律效力需要如何认定

一、二手房阴阳合同的法律效力需要如何认定

二手房阴阳合同的法律效力的认定是：阴合同中的二手房价款是买卖双方的真实意思表示，在不违反法律规定的情况下应当认定为有效；阳合同是对外登记公示的合同，因未体现当事人的真实意思不发生法律效力。

《民法典》第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第一百五十六条

民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

二、如何认定商品房预售合同的合法性

商品房预售合同是一种特殊的买卖合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。认定合同效力应注意以下几点：

一、主体合格、当事人应具备法律规定的缔约资格。

商品房预售合同的主体是特定的，预售方是房地产公司，一般为法人等主体，因此并非任何人都能作为预售方订立商品房预售合同。预售方是合法设立的房地产开发企业，因商品房预售实行许可证制度，只有预售方持有预售许可证明，具备预售许可资格，其与预购方签订的预售合同即为发生法律效力。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

二、意思表示真实。

三、不违反法律、行政法规或者社会公共利益。

四、合同标的确定、可行。

双方签订合同后，为了使合同产生当事人预期的法律后果，合同的实质性条款也应当是可行的。比如，预售的商品房必须是确定了施工进度、竣工交付日期、物业管理方案、装修标准、平面图或户型图等等。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

三、房地产债权转让的法律效力是如何的

外部效力：

1、让与人将债权全面让与时已脱离原合同关系，让与人不得再向债务人请求给付，债务人亦不得再向债权人履行债务。否则，前者构成不当得利，后者不构成合同的履行；

部分让与债权的，让与人与受让人约定按份享有债权时，他们只能依其份额请求债务人给付，债务人也只能依其份额履行债务。构成连带债权时，应按连带之债处理。

2、债权转让的受让人成为新债权人或共同债权人，得请求债务人向自己履行债务。

3、债务人接到债权转让通知后，对让与人主张的抗辩，可对受让人主张，法律另有规定的除外。

内部效力：

1、债权由让与人移转给受让人。如果是全部让与，则受让人将取代让与人成为合同关系的债权人，让与人脱离原合同关系；如果是部分让与，则受让人加入合同关系，成为共同债权人。

2、让与人应将债权证明文件全部交付给受让人。将有关主张债权的一切必要情况如履行期限、履行方式、可主张的抗辩及债权的担保情况等告知受让人，让与人占有的担保物及文书也应全部交付。

3、让与人向受让人移转债权时，依附于主债权的从权利如抵押权、留置权、定金债权、保证债权]利息债权、违约金债权及损害赔偿请求也一并转移。但从权利专属于债权人自身的除外。

4、让与人对让与的债权负瑕疵担保责任。

5、让与人一般不得将已让与的债权重复让与。

《民法典》第五百四十六条

债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。

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