房屋租赁合同如何才算生效

一、房屋租赁合同如何才算生效

当出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就生效了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。房屋是否为法律法规禁止出租。房屋租赁合同的内容是否合法。是否进行过登记备案。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、租房合同如何写有法律效益

租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

租赁合同生效应当具备以下要件：

一是当事人必须具有相应的民事行为能力。自然人作为合同当事人，必须具备《民法典》规定的民事行为能力。即作为合同主体的自然人，应该是具有完全行为能力的自然人。

作为合同主体的法人、非法人组织，它们的行为能力是不同的，法人、非法人组织只有在登记核准的经营范围内从事经济活动，才具有法律效力，法人、非法人组织只有在它们的经营范围内签订的合同，才受法律保护。

二是意思表示真实。意思表示真实为一切民事法律行为的生效条件。

如果合同当事人的意思表示不真实、或以欺诈、胁迫的手段、或者乘人之危、或逃避法律的行为，或在违背真实意思的情况下所为的行为，都将导致合同不发生法律效力。

三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。合同的内容和目的不得违反国家法律、法规的强制性规定；

在法律、法规没有规定时，不得违反国家有关规定的禁止性规定。同时，合同的内容和目的不得损害他人利益和危害国家利益、社会公共利益。

此外在法律有明确规定的情况下合同还应当符合法定形式。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

三、房主要如何解除租房合同

房东可以以通知的方式来解除租房合同，并需符合承租人未按照约定的方法使用租赁物，致使租赁物受损；承租人擅自转租的；或者承租人无正当理由拒付租金的等可以解约的情形。

合同解除，是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。合同一旦签约，具有国家法律保护。

合同解除分为合意解除和法定解除两种情况。解除是合同之债终止的事由之一，它也是一种法律制度。在适用情势变更原则时，合同解除是指履行合同实在困难，若履行即显失公平，法院裁决合同消灭的现象。这种解除与一般意义上的解除相比，有一个重要的特点，就是法院直接基于情事变更原则加以认定，而不是通过当事人的解除行为。

租房合同的解除的后果有：对于尚未履行的应当终止履行，对于已经履行的应当恢复原状或者采取其他补救措施，其他补救措施包括请求修理、更换、重作、减价、支付违约金、赔偿损失等措施。

现在的租房合同通常会约定房屋租赁违约金，约定的注意事项如下：

(一)违约金应体现补偿为主、惩罚为辅的原则。

现行立法承认违约金具有补偿性和惩罚性多重属性，以补偿性为主、惩罚性为辅。这样，既维护了守约人的利益，也兼顾了违约人的利益，体现了公平原则。违约金的功能在于使守约方因对方违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现;有关违约条款主要是用来调整当事人之间的利益分配，力求做到公平，主要目的绝非在于惩罚违约方。因此，违约金责任作为一种财产责任，其本质意义首先在于对守约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。

(二)约定房屋租赁违约金的形式。

违约金的形式包括约定具体的违约金数额和违约赔偿损失的计算方式两种。房屋租赁合同中双方约定确定违约金数额的按约定计算;双方未约定明确违约金数额的，按照违约赔偿损失计算。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

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