房屋出租合同有效期最长几年

一、房屋出租合同有效期最长几年

房屋租赁合同仍然属于租赁合同的一种，因此，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《民法典》第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

二、抵押期间的房屋出租是否有效

在抵押权设定后，法律并未禁止抵押物出租，根据法不禁止即为权利的民事不成文规则，抵押权设定后，抵押物是可以出租的。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

如果是在抵押权设立前，该房屋已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《民法典》第四百零五条

抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租

人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

三、未成年租房子签合同是否有效

八周岁以上的未成年人属于限制民事行为能力人，其租房签合同的行为要得到法定代理人的追认才是有效的，如果法定代理人没有作出表示的，视为拒绝追认，则合同无效。

但对于十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人，其租房签合同的行为是有效的。

八周岁以下的未成年人是无民事行为能力人，其签订的合同不论什么内容，皆为无效合同。

《民法典》第十八条

成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。

十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

《民法典》第十九条

八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

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