私自变卖共同房产的合同有效吗

房屋是属于购房一方婚前个人财产，还是属于婚后夫妻共同财产;

房屋婚后增值部分，属于购房一方个人所有，还是属于夫妻共同所有。

对于第一个问题。

婚前购房，婚后还贷，房屋仍然是购买方的个人财产。

房屋买卖属于不动产交易，买受人需要和出卖人订立房屋买卖合同、交付房款、到房管局进行房屋产权登记，取得房屋产权证后，买受人才是法律意义上取得房屋所有权。

因此，从物权角度来看，一方婚前按揭贷款购买的房屋，登记在一方名下，仍属于一方婚前财产。

从实践来说，法院一般会认为，订立了购房合同并支付部分房款的一方婚前购买、婚后取得房屋证的房屋，是购买人一方的婚前财产。

而配偶一方一起还贷只是夫妻离婚时产生的新的债务关系，并非参与到之前的房屋买卖合同关系中。

对于第二个问题。

认定房屋增值部分属于一方还是双方，需要分析房屋增值的原因，来确定增值部分的性质及归属。

1、如果婚姻存续期间，双方对房屋进行了装修、维护等，房屋因此而增值，根据民法的“添付”理论，房屋的增值部分属于夫妻共同财产;

2、如果只是因为房地产行情的变化，导致房屋增值，那么增值部分属于购买一方。

3、婚前购房，婚后还贷的，配偶一方对共同还贷金额以及所对应的房屋增值部分享有补偿权。

房屋在婚后的增值，凝聚了配偶一方的贡献，因此，法院一般也会判定，婚后还贷部分以及对应的增值部分，属于夫妻共同财产，离婚的时候，这部分应该对半分割。

由此可见，如果基于夫妻双方在婚后贡献的增值部分，属于夫妻共同财产，而基于房地产市场变化而引起的增值，属于购房方个人财产。

那么，婚前买房，婚后房贷，增值部分应该怎么算呢?

我们一般会参考浙江省高院的计算公式来计算:

这是什么意思呢?

浙江省高院将婚后还贷部分放在房产购买成本的总和中，看其所占的比例，所得的系数，也就是对房屋价值的影响比例，再乘以离婚时的房价。

这是婚后还贷部分在婚姻存续期间的所对应的增值部分，除以2，即得出应支付给配偶方的增值补偿。

我一般不把这个公式告诉当事人，因为即便告诉他们，依然会有很多问题。

比如，离婚时房价究竟以什么时间为评估基准日?

是以离婚起诉日，还是离婚审判日?

离婚时的房价按什么定?

这是个很细的工作，我们会结合我们所代理的当事人的立场，做一个最能维护当事人经济权益的方案。

这个方案，并不是一两句就可以讲得清楚的。

因此，对于网上或者电话，这些无法表达清楚具体信息的咨询，我的回复是:

婚前购买，婚后还贷的，配偶方可以分得婚后还贷部分以及对应的增值部分的一半。

记着啊，不是对婚姻存续期间表面增值硬性分一半，而是有计算方法的，当然，也存在一定的套路。

如何拿到更多补偿款，或者如何少给对方一点补偿款，这就看你的律师水平了。