“二手房指导价”它来了！

二手房买卖是指买卖双方达成合意，出卖人将房屋所有权转让给买受人，买受人支付合理对价的民事法律行为。

相对于一手房多为期房、周边被套设施不完善等特点，二手房为现房、周边设施相对完善等特点，对急需购房的买房者更有吸引力。

经过长期的发展，二手房的交易流程已形成了一个相对稳定的模式:

1.信息沟通阶段房屋的所有权人欲将自己的房屋出售，一般会委托中介挂牌出售，买房者通过网络、中介初步了解房屋信息，产生购买的初步想法后，会通过中介联系卖方了解房屋的具体信息，如房屋位置、整体现状及产权状况。

并通过实际看房，了解房屋周围的配套设施，结构布局，通风采光、大体面积、是否出租、是否有户口等实际状况，可以的话还可以了解房屋出售的原因及房屋的经历。

2、产权调查阶段买方在看完卖方提供的房产证并实际看房后，可以委托中介或与卖方协商去房管局调查房屋的登记信息，查证房屋的权属、面积、结构、抵押、查封等信息，进一步核实房屋信息，降低房屋交易的风险。

3、商议交易的相关信息经过产权调查后，如果卖方提供的房屋信息合法，双方在中介的参与下，可以就房屋的价款、付款时间和方式、解押时间和方式、交付、产权办理、违约责任等进行协商，达成一致意见。

4、交定金并签订房屋买卖合同买卖双方，通过协商，就房屋交易的基本信息，如价款、付款、交付、过户等信息达成一致意见后，可以签订房屋买卖合同，在签合同时，一定要仔细审查一下合同中对买卖双方当事人的信息、房屋价款、付款时间和方式、房屋交付时间、过户时间、违约方式和责任等详细信息是否与双方协商的结果一致。

由于房屋的价值较大，为了保证交易的顺利进行，卖方一般会要求买方先交定金，对于定金数额的商议，一定不能超过销售金额的20%。

5、签订资金监管协议为了降低房屋买卖双方的风险，中介公司一般都会建议交易双方选择资金监管。

6、办理网签手续为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，交易双方签订合同后，需要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。

一般的"网签"程序是:

交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由中介或当事人双方通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字(盖章)→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

7、缴纳税费二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，包括:

个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。

对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税;

印花税为房屋买卖成交价的0.05%(2009年至今暂免);

个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%;

普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。

同时，在不同阶段，对不同的房屋类型，还有不同的税收优惠政策。

8、银行贷款对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

9、办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

10、付清房款、办理物业交割手续