拍卖时的二手房买卖需注意什么?

一、拍卖时的二手房买卖需注意什么?

拍卖二手房的背景较为复杂，有的情况是二手房主人欠银行的款，债务到期无力偿还，被银行诉至法院，进行拍卖。有的是作为抵押物担保，抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪，法院拍卖其房产并没收其财产等等。

这时往往是购进二手房的好时机，因为拍卖的价格可能会较为理想。但购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一律不予过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用，而拍卖方一般是债权人或法院。当拍卖完毕，受益人会立即领钱走人，其他的费用则无人会过问，而这些费用很可能由于房产的不可移动性，而仍然会由有关人士前来催缴，所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。

二、二手房的交易税费

1.营业税 (税率5.6%， 卖方缴纳)

根据2015年3月房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点：

①购买时间超过2年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2. 个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%， 卖方缴纳)

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20% 。

3.印花税(税率1%，买卖双方各半)

从2009年至今暂免征收。

4.契税(税率1%、1.5% 、3%，买方缴纳)

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (2008年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)

一般房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米×实际测绘面积 非住宅10元/平米×实际测绘面积

7.房屋产权登记费：80元 共有权证：20元

综合上面所说的，二手房如果被债权人或者是法院进行拍卖的话，那么就意味着这个房屋是属于被抵押或者是有债各纠纷的房子，对于购房者在购买之前就一定要了解清楚所有的事情，特别是对于债务的情形，这样在购买之后才不会引起纠纷。