买卖不破租赁是否只适用于不动产？

一、买卖不破租赁是否只适用于不动产?

依据《中华人民共和国合同法》第十三章　租赁合同

第二百一十二条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十九条 租赁物在租赁期间 发生所有权转移的 不影响租赁合同的效力。

对于立法的原文使用的是“租赁物”，所谓物的范围很广泛，不应当仅仅狭隘的限制于不动产。

整个合同法13章租赁合同，都是将出租的财产描述为“租赁物”并且特指不动产，如果专指不动产 也违背了人类常规的语言思维与逻辑。

所以，动产和不动产都适用买卖不破租赁，这既符合立法的原则，也符合司法实践的原则。

二、适用范围

从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。

《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。

《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。

《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力”。即依日本民法，租赁经登记后，有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定，该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。” 值得注意的是，这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。这是因为，“以居住营业或农耕为目的，而承租他人之不动产，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁，由于笔者孤陋寡闻，不敢贸然作出判断。

我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。

在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。

如果公民在购买了属于自己的房产后也是需要确定该房产是否是属于被租赁的阶段中，如果房屋或者是土地是处于被出租的结算也是没有完全拥有房屋或者土地的所有权和使用权的，同时房屋租赁人在租赁的期间也是需要按照规定的要求来保证和确保房屋的完好性。