建筑物区分所有权与共有的关系是怎样的

一、建筑物区分所有权与共有的关系是怎样的

在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墻墻体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。

我国《物权法》中采用的排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。这种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是一般性笼统的规定，而且在实践中往往有与之沖突的情况。第七十三条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的被确定为业主共有。因此，在2009年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采取了列举法加排除法的方式对《物权法》的不足进行弥补，对专有部分概念定义为具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。并对共有部分做出了一些列举式的补充。此外，涉及到区分所有权登记的还有《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》这两部规章。但这样的登记规则只是原则性的规定，对于具体划分和如何登记都没有涉及。

二、建筑区分共有的登记程序

根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑物区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。由此可见，房产开发商是共有部分申请初始登记的主体。但在实践中，开发商在进行建设审批时，往往是通过“分期分批”的方式，这种分割式的房屋登记方式使得区分所有权的共有部分得不到确认，建筑区划内对共有部分的原始规划，可能会因后期的审批产生较大改变。实践案例中，业主常常发现，开发商事先承诺的公园绿地在后期建设中建成了新的住宅楼，当业主进行维权时，开发商却出示规划管理部门批準的建设工程规划许可。这反映了登记程序上的缺漏。

根据《暂行条例》的规定，初始登记时需要提交相应的材料并进行审查。因此，为了保护业主的共有权，在房屋所有权初始登记时，就应该强调对共有部分登记的重视。在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，登记机构就应要求其提供依法属于业主共有部分范围的法定资料，包括这些部分的类型、具体用途、面积大小、所在位置、权利归属等证明文件。保证在该建筑区划内接下来的开发建设与预售中规划一致。确保共有部分权利的完整性。

综上所述，对于建筑物区分所有权共有部分是需要进行登记的，就近来说法律中对于共有部分的纠纷也逐渐变得越多，而共有部分的权益也应该得到相应的重视，在合法权益受到侵害的时候可以运用法律武器来维护。