国土局与南太公司土地出让合同纠纷案

裁判摘要】

(一)、政府机关对有关事实或者合同审批或者批准的权限和职责，源于法律和行政法规的规定，不属于当事人约定的范畴。当事人将上述权限和职责约定为合同的所附条件，不符合法律规定。

(二)、国有土地出让合同签订后需要完善招标拍卖挂牌手续的，属于对出让合同的变更或者解除，影响到出让合同能否实际履行以及是否解除问题，不影响和限制合同的效力。

(三)、双方当事人签订土地出让合同中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响出让合同价格条款效力的因素，并不导致出让合同无效。

【案情简介】

2001年2月23日，青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村与澳大利亚南太置业股份有限公司、青岛鑫城房地产有限公司签订《开发“澳大利亚旅游观光度假村”联建合同书》。

2001年8月15日，崂山区国土局与青岛南太置业有限公司(下称南太公司)、澳大利亚南太置业股份有限公司(下称南太股份)签订青崂土预字(2001)第18号《青岛市崂山区国有土地使用权预约协议》约定：土地位于山东省青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村，土地用途为综合用地，土地面积为20万平方米，土地使用权出让费用为每亩21万元，总计6300万元;使用期限为50年;南太公司、南太股份凭本协议办理企业设立等手续，在预约期内，与崂山区国土局正式签订《国有土地使用权出让合同》。

2001年10月11日，青岛市人民政府批准成立南太公司，经营范围：从事房地产开发及房屋销售等业务。

2002年1月24日，青岛市崂山区发展计划局同意南太公司澳洲花园开发项目实施。同年7月29日，青岛市规划局同意南太公司按规划设计条件，对该用地进行规划设计。12月26日，青岛市人民政府向山东省人民政府报送《关于崂山区2002年度第十八批建设用地的请示》。

2003年1月6日，崂山区国土局与南太公司签订《国有土地使用权出让合同》对出让土地范围、出让土地用途、期限、出让金等作了详细约定：出让土地用途为住宅;宗地出让方案尚需经山东省人民政府批准;合同自省人民政府批准之日起生效。同日，双方签订《补充协议》约定：南太公司代征道路及绿化带面积33533平方米。

2003年1月13日，青岛市规划局向南太公司发放了《建设用地规划许可证》，明确澳洲花园项目用地符合城市规划要求，准予办理规划用地手续。

2003年2月19日，山东省人民政府52号《关于青岛市崂山区2002年度第十八批建设用地的批复》，同意将崂山区沙子口街道办事处20万平方米农用地转为建设用地，用于青岛市城市建设。