如何划分小区的会所使用权

案情：

某小区的业主俱乐部一直是老年人的“娱乐天堂”，不仅可以打牌聊天还可以健身，甚至在顶楼还有游泳池，而且只收一点茶水费，很公道。但就在几个月前，业主俱乐部却被商城中心取代，一楼墙体被敲碎，地上堆积着水泥、砖头，二楼有十几名工人正在刷漆、布管，装修现场一片繁忙。而三楼则已经装饰一新，俨然一个豪华的写字楼。有时候白天黑夜都在装修，很扰民。而且还有很多空调挂在外面，热气也会影响周边的住户。但更让业主们愤怒的是小区业主俱乐部的权属问题，他们认为，该业主俱乐部属于小区配套建筑，产权应归全体业主所有，未经业主同意不能擅自变卖或者变更使用功能。

小区物业处负责人却表示，这一建筑本来就属于营业性质的俱乐部，产权开始属于开发商，开发商破产以后，银行对其名下的物业进行了拍卖，产权落在一私人老板手上，后来这位老板又将该建筑转手，但并不是转给现在的商城集团，现在使用该建筑的商城集团是从第三个产权人手上租来的。

最终了解才发现，该业主俱乐部性质为商业用途，并不是业主们所说的属于全体业主所有。

律师说法：

一般情况下，小区配套的会所不作为公摊面积由业主来负担，所以一般是作为独立的产权进行登记的，也就是产权是属于开发商的。而上述业主俱乐部既然能办下产权，就说明相关部门在权属的问题上已经很明确，房产证写谁就归谁。对于业主反对会所变更用途，小区在建设规划之初，如果对会所的性质有明确规定的，且楼盘在销售广告宣传时，突出是为业主服务的功能，在购房合同里也对服务性质有明确规定的，虽然产权归开发商，但在未经业主同意的情况下，如果擅自更改用途，也属于违约行为，侵害了购房者的利益，业主可以通过法律途径进行维权。

相关：

《商品住宅价格管理暂行办法》

第五条商品住宅价格由下列项目构成：

(一)成本

1、征地费及安置补偿费：按国家有关规定执行;

2、勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算;

3、住宅建设、安装工程费：依据施工图预算计算;

4、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算;住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行;

5、管理费：以本款1到4项之和为基数的1—3%计算;

6、贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。

(二)利润

以本暂行办法第五条成本1至4项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。

(三)税金

按国家税法规定缴纳

(四)地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。

第六条下列费用不计入商品住宅价格：

1、非住宅小区级的公共建筑的建设费用;

2、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。