居住权在什么情况下可以对抗所有权

【案情】

李大与李小系父子关系且李大只有李小一个儿子，2000年4月23日，李大购得商品房一套并于同年6月20日入住。2008年8月14日，房屋所有权变更登记为李小，但李大仍居住在房屋中至今。2015年5月10日，李小因资金短缺将上述商品房出售给刘某并办理了过户手续。现在，刘某以自己是房屋实际所有人为由要求李大腾出房屋，李大认为自己从2000年6月20日入住一直到现在，其享有该房的居住权利，不同意腾房。

【分歧】

对于刘某能否要求李大腾房，存在两种不同的意见：

第一种意见认为，刘某有权要求李大腾房。刘某购买房屋支付了价款并办理过户手续，根据物权制度，刘某现在是该房屋的实际所有权人，刘某可以对房屋占有、使用、收益和处分，故刘某有权要求李大腾房。

第二种意见认为，刘某不能要求李大腾房。该房一开始是李大购买的且从2000年起居住至今，虽然后面房屋所有权变更为李小，但李大对该房依法享有居住权。居住权具有人身属性，根据利益平衡原则应优先予以保护，对所有权具有一定的限制。

【管析】

笔者同意第二种意见，主要理由如下：

第一、李大依法享有该房居住权并受法律保护。涉案房屋原本由李大购买所得，且李大自2000年6月20起一直在该房中居住。虽然后面房屋所有权变更为李小，但李大并无其他合法住房，况且基于李大和李小的父子关系(李大仅有李小一个儿子)而产生的赡养义务，依据现实情况，李大不具被腾房的条件，且李大在该房享有合法的居住权。同时，根据《老年人权益保障法》第十三条之规定“赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。”法律精神明确了子女依法负有保障老年人住房和不得擅自改变产权关系的责任，是对保护老年人老有所居的一项原则性规定。

第二、居住权具有人身属性，应优先予以保护。首先，居住权是法律规定特定人享有或房屋所有人为特定身份关系的自然人而设立，设定居住权的目的是为了解决特定主体(尤其是老年人群体)的生活困难，具有扶危解困的救助性质，因此具有人身专属性。其次，我国民事法律制度中确定了“买卖不破租赁”规定，明确了房屋所有权的转让不改变房屋的使用状态，其本质同本案中的老年人居住权基本相同，也就说我国法律承认在特定条件下对所有权的限制。依据法理和类推原则，同时居住权作为人身属性的权利，人身权优于物权，我们可以认定本案中居住权可以对抗所有权。

第三、从实践中来看，保护老年人住房是国际公认的人权保护的一项重要内容，也是我国社会“老龄化”过程中亟需解决的问题。受我国传统文化和社会保障不完善的影响，绝大多数老年人需要由子女养老送终。本案中，李小让李大在房屋中居住是其尽赡养义务的一种重要方式，也能让李大更好地度过晚年。如果认可刘某有权要求李大腾房，李大将面临无房可住或居住条件恶化的境况，势必引起家庭矛盾和赡养纠纷，老人的晚年生活将在家庭矛盾中度过，这显然与我国法律保障人权的精神不符，也不利于社会和谐、稳定。

综上所述，本案中李大的居住权不因房屋所有权的变更而改变。