房屋租赁纠纷如何明确责任

案例：违建房屋，讨不回房租

房东无法证明对房屋拥有所有权或使用权，租赁合同无效

2006年10月18日，阿旺和小曾签订一份《房屋租赁合同书》，约定由阿旺将位于思明区后埭溪路一间105平方米的店面出租给小曾，月租金3000元，租期15年;并约定小曾拖欠租金半个月以上，阿旺有权解除租赁合同，收回房屋及追回所欠租金、违约金。

该合同履行至2008年，阿旺认为小曾未按约支付租金，所以诉请法院解除双方的租赁关系，并要求小曾支付拖欠的房租4.45万元及水电费1.35万元，共计5.8万元。

而小曾却认为，阿旺每月都向他收取租金和水电费，没有所谓拖欠租金的事实。另外，阿旺承诺让他使用店面15年且收了他的押金，然而阿旺经常停水电，导致他无法正常经营，故请求驳回阿旺诉求。

思明区人民法院经审理认为，根据阿旺提交的社区居委会及梧村街道办事处的证明，仅能证明这间店面的建造时间为1982年，并无法证明是阿旺建造 的，且阿旺也未提交这间店面的合法批建手续。因此，在阿旺没有证明其对这间店面拥有所有权或使用权的情况下，应认定双方签订的租赁合同无效，也就是说阿旺 无法讨回店面租金。

2008年12月下旬，经思明区法院向阿旺释明后，阿旺未在限期内变更诉求，且由于解除合同的前提为合同有效，因此，阿旺基于合同有效所提出的诉求，与法院认定的合同效力相悖，即阿旺的店面是白白出租给陌生人了，无法通过法律手段讨回房租。

【法官提醒】

思明区人民法院郭国超法官介绍说，案例二中，房东阿旺并未取得房屋产权证，也没有相应批建手续，不适宜立即通过诉讼解决租赁纠纷，可在相应手续取得后与租客友好协商处理。近年来市民的法律维权意识趋强，在通过诉讼方式保护自身合法权益时，建议充分考虑诉讼风险和法律责任的分担，切记明“责”保身。