王某与郑某房屋租赁纠纷案

【案情简介】2003年7月，王某将位于某市解放路5号的店面房一间出租给郑某，租期3年，租金为每月1800元，双方还在租房合同中约定了违约金条款。房屋出租后，郑某与其弟合住。2003年8月，郑某在该出租房内故意杀害了一名同乡，成了被司法机关立案侦查并逮捕的犯罪嫌疑人。此后王某一直觉得邻居们对自己指指点点，心里十分的不受用。想到租金并不高，而且承租人郑某本人没怎么住过，一直都是郑某的弟弟住着，遂产生了解除合同，收回房子的想法，并与郑某的弟弟之间产生了争执。

【问题】王某能否以房屋承租人郑某是犯罪嫌疑人而解除与其的房屋租赁合同?

【相关法律】《民法通则》第2条中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。

【案例评析】本案主要涉及民法的调整对象问题。根据我国《民法通则》第2条的规定，民法是以平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系与人身关系为调整对象的。王某与郑某之间的房屋租赁合同关系正是平等主体之间的财产关系，受民法的调整。王某想解除这种民事法律关系，必须基于一定的民事法律事实。所谓民事法律事实，是指符合法律规定的，能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。那么，郑某故意杀人是否这样一种客观现象呢?郑某的故意杀人行为已触犯了刑律，依法受到了司法机关的追究，属于受刑法调整的范围。显然，郑某的故意杀人行为所引起的刑事法律关系与房屋租赁合同关系这种民事法律关系属于不同的部门法调整的社会关系。同时，这一行为侵犯了他人的生命权，也是一种能够引起某种民事法律关系产生、变更或者消灭的客观现象，但其并不当然地引起该房屋租赁合同关系的消灭。纵然房屋承租人成了犯罪嫌疑人，这也并非出租人解除租赁合同的法定理由。出租人欲解除房屋租赁合同应依法而行，也就是说，要找到能引起这种民事法律关系消灭的确切的民事法律事实。

【特别提示】虽然承租人犯罪并非出租人解除房屋租赁合同的法定理由，但如双方有约在先，且该约定不违反法律的强制性规定，那么也可据此解除房屋租赁合同。对于本案而言，下列情形可导致房屋租赁合同的解除：(一)承租人郑某因故意杀人被判处死刑并予以执行，则该民事法律关系的一方当事人死亡，该合同也自然解除了。但最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第119条第1款规定：承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。同时《合同法》第234条也规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，因此，王某若没有其他合同的理由而欲解除合同收回房子，还得看郑某的弟弟的意思表示。(二)若订立房屋租赁合同时，双方约定承租人有遵纪守法的义务，不得有在租赁的房屋内有违法乱纪的现象，否则出租人可解除合同的条款的，王某可据此解除合同。(三)根据《合同法》第224条第2款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。如果王某能找到郑某向其弟收取租金的证据，则可以单方面解除合同。