房屋租赁纠纷装修费用处理原则

普通人称之装潢一般指装修。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》第2条规定：建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。

但实务中的装潢比上述范围广，大致可分为三类：一为单纯的装修行为，指承租人为实现自己特定的使用目的，使用装饰装修材料，对租赁房屋内外进行的不改变房屋结构、功能的修饰处理的工程建筑活动；二为以对房屋进行结构性、功能性改造为目的的改建行为；三为以增加房屋面积为目的的扩建行为(严格意义上此已不属装潢行为，但在实务中可与装潢一并处理)。此外，装潢还可分为可拆除的装潢和不可拆除的装潢(指装潢物与房屋之间，或客观上不可分离，或非经拆毁不可分离，或虽可强行拆除但会大大降低装潢物的经济价值，或分离需花费过巨等)。目前，对待租赁房屋装潢纠纷的主要观点有：一认为装潢应该按不动产添附原理中附合的规定处理，装潢物的所有权应属于房屋所有人；二认为装潢问题的处理中不存在添附问题，房屋也并未因装潢而变成另一个新物；三认为应适用民法中的不当得利返还原则处理；四认为根本不存在不当得利的问题，返还更无从谈起；五认为应不论主观因素，仅适用物权原则，取得物的一方就应该给予对方补偿；六认为租赁合同是债的法律关系，装潢的处理也应仅适用债权原则处理；七认为应采取折衷物权、债权原则的处理方法，取公平原则处理。

一、不可拆除装潢的性质及其归属(一)不可拆除装潢的性质租赁房屋中不可拆除的装潢部分应属传统民法理论中的添附，是添附中的动产与不动产的附合形式。添附是指不同所有人的物合在一起形成不可分离的一物的客观现象。添附包括混合、附合和加工。附合是指一所有人的物附着于或结合于其他所有人的物之上而形成新的财产，非经拆毁新形成的物不能将二者分开或者需耗费巨资才能将二者分开。由此，不可拆除之装潢当属不动产与动产的附合形式。(二)不可拆除装潢之归属根据传统民法理论，动产与不动产附合的，应由不动产所有人取得动产所有权，是为物权之原始取得，而动产所有人因附合而丧失动产所有权。但在我国的民法中没有添附的规定，在新的《物权法》中亦未作规定。根据物权法定原则，物权的取得应来自于法律的直接规定，我国法律中既然没有添附的规定，就不宜直接适用添附理论来明确装潢物的归属问题。最高法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。该条规定与传统的添附理论是存在区别的。添附理论是一种物权取得制度，它是排除约定的法律规范，添附物一经添附，其所有权就直接归属于不动产所有人，且添附理论是不考虑当事人的主观意志(即不论善意、恶意，不论不动产所有人同意与否)的强制性规定。而第86条不仅是约定优先，且仅限于财产所有人同意的情形。目前，法院解决装潢物的归属问题就是适用第86条的规定的。笔者认为，根据第86条的规定，经出租人同意的装潢在租赁期间，其所有权仍应属于承租人。在租赁期满后，可拆卸部分，由承租人拆卸，不可拆卸部分，有约定的依约定，无约定的才涉及是否折价补偿的问题。

二、承租人求偿权的性质按理说，承租人的求偿权属于不当得利返还请求权。所谓不当得利是指没有合法根据而取得利益，致使他人受有损失的事实。它包括三个要件：受有财产上的利益；致他人受有损失(损害)；无合法根据(无法律上的原因)。此说认为，出租人因附合而取得了装潢材料所有权，是为得利，而承租人因此失去材料所有权，是为失利，且出租人之得利并无合法依据，故承租人得请求不当得利返还，要求出租人折价补偿。