房屋租赁纠纷法律规定处理方法

一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规及相关文件

(一)普遍适用的法律规范有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》。

(二)特别法及地方性规范有《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法》)、《深圳经济特区房屋租赁条例》(简称《租赁条例》)、《深圳经济特区房屋租赁条例实施细则》(简称《实施细则》)。

(三)有关司法解释及文件有1993年《广东省高级人民法院关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见(试行)》(简称《试行意见》)、1996年广东省法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发、经营案件若干问题的座谈纪要》(简称《纪要》)。

二、房屋租赁合同效力的认定

(一)房屋租赁合同有效一般应具备的条件是：1、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件;2、租赁房屋领有出租许可证;3、合同约定的租赁用途与租赁许可证上载明的房屋用途一致;4、办理租赁合同的登记备案手续。

(二)从严格意义上讲，同时具备上述四个条件的房屋租赁合同才是有效合同。但考虑到实际情况以及《租赁条例》的地方性法规的性质，我市法院在认定房屋租赁合同的效力时，在遵循上述法律法规的原则基础上，结合上级法院的有关精神，具体情况具体处理：1、出租人一直未能领取房屋租赁许可证的，无论双方是否已实际履行，合同均应确认为无效;2、签订房屋租赁合同时出租人未领取房屋租赁许可证，但在合同履行期间或诉讼期间已补领许可证，且双方已对合同实际履行的，合同应确认为有效;3、签订房屋租赁合同时出租人未领取房屋租赁许可证，签约后双方未实际履行，一方或双方又无意愿履行的，按无效合同处理;4、签订合同时，合同约定的房屋用途与出租房屋的实际使用功能不相符，但出租人在履约期间办理了改变房屋功能的手续，房屋具备了合同约定用途的条件的，合同应确认为有效;5、领有租赁许可证，租赁合同又已实际履行，但未向房屋租赁管理部门办理登记的，应确认合同有效，同时责令当事人补办登记手续;6、租赁合同作有效处理，责令当事人补办租赁登记手续及补交有关税费的，应在向当事人送达法律文书时，送交一份法律文书给当地房屋租赁管理部门备案。

三、有效房屋租赁合同纠纷的处理

(一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金从合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准(日万分之四)确定承租人应付之滞纳金。

(二)合同解除时有关问题的实体处理

1、如承租人欠租超过合同约定期限，合同应予解除;合同未约定期限的，欠租达三个月以上，合同亦应解除。

2、双方均同意解除合同的，房屋可先行交还给出租人。承租人对房屋有装修的，可待评估单位评估完结后交还;未进行装修的，迳行交付。

3、承租人对房屋有装修时，对装修的处理。合同有约定按约定处理;合同未约定的，能拆除的动产部分由承租人拆走，不能拆除的固定装修，对出租人可用部分予以评估折旧，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿。对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。

4、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承担的违约责任是：(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;(3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。